Osnove 1031 zamjene za investitore u Massachusettsu

Kada investicionu nekretninu prodate uz dobit, porezi mogu odnijeti velik dio: savezni porez na kapitalnu dobit, povrat amortizacije (depreciation recapture) i porez na dohodak u Massachusettsu. 1031 zamjena (1031 exchange), nazvana po članu 1031 Internal Revenue Codea (saveznog poreskog zakona), omogućava Vam da odgodite te poreze ako novac reinvestirate u drugu investicionu nekretninu i poštujete stroga pravila. Mnogi investitori u širem području Bostona koriste je da kuću za tri porodice zamijene za veću zgradu ili da pređu sa stambenih na poslovne nekretnine.

1031 zamjena ne briše porez. Ona ga pomjera na neku kasniju prodaju. U nastavku su osnove kako biste mogli jasno razgovarati sa svojim računovođom (CPA), advokatom i posrednikom.

Šta se kvalifikuje

• Samo nekretnine. Za zamjene od 2018. nadalje, Section 1031 se primjenjuje samo na nekretnine. Oprema, vozila i druga pokretna imovina više se ne kvalifikuju.
• Držane za posao ili investiciju. I nekretnina koju prodajete i ona koju kupujete moraju se držati za poslovnu upotrebu ili kao investicija. Stanovi za izdavanje, poslovne zgrade i investiciono zemljište obično se kvalifikuju.
• “Like-kind” (iste vrste) je širok pojam. Nekretnina je u pravilu iste vrste kao i svaka druga nekretnina, bilo izgrađena ili neizgrađena. Kuća za dvije porodice u Chelseaju može se zamijeniti za poslovni prostor u Worcesteru ili zemljište u New Hampshireu.
• SAD za SAD. Nekretnine u SAD-u i nekretnine u inostranstvu nisu iste vrste. Ne možete zamijeniti stan za izdavanje u Bostonu za nekretninu u Kolumbiji ili nekoj drugoj zemlji.

Šta se ne kvalifikuje

• Vaše glavno prebivalište. Kuća koja se koristi samo kao lično prebivalište ne kvalifikuje se. Umjesto toga, izuzeće pri prodaji vlastitog doma (Section 121) može zaštititi dio ili cijelu Vašu dobit ako ste bili vlasnik i živjeli u kući najmanje 2 od posljednjih 5 godina. Pogledajte naš vodič o kapitalnoj dobiti.
• Nekretnine koje se drže uglavnom radi prodaje. Flipovi (kupovina, renoviranje i brza preprodaja) i zalihe investitora-graditelja u pravilu se ne kvalifikuju.
• Mješovita upotreba zahtijeva pažnju. Ako živite u jednom stanu višeporodične kuće, a ostale izdajete, dio nekretnine može biti lični, a dio investicioni. Vaš poreski savjetnik može objasniti kako bi podijeljena prodaja mogla funkcionisati.

Dva roka koja ne smijete propustiti

Rok počinje teći na dan kada zatvorite prodaju. Vikendi i praznici se računaju. Za propušteni rok u pravilu nema produženja, pa pretragu započnite rano. Pravila ograničavaju i broj nekretnina koje možete odrediti; Vaš posrednik će objasniti mogućnosti, koje najčešće dozvoljavaju da navedete do tri nekretnine.

Kvalifikovani posrednik (QI)

U većini zamjena novac od prodaje nikada ne dođe do Vas. Qualified intermediary (kvalifikovani posrednik) čuva sredstva između prodaje i kupovine. Ako novac dođe do Vas, makar i nakratko, zamjena može propasti. Vaš agent, advokat koji je nedavno radio za Vas, Vaš zaposlenik ili bliski rođak u pravilu ne mogu biti Vaš QI, jer ih pravila smatraju “diskvalifikovanim osobama”.

Izaberite svog QI prije zatvaranja prodaje. Ugovor o zamjeni mora postojati na zatvaranju posla, a Vaš advokat za zatvaranje u Massachusettsu morat će se uskladiti s QI. Pitajte o iskustvu posrednika, kako se sredstva čuvaju i štite, i kolike su naknade.

Boot: dio koji se oporezuje

“Boot” je sve što primite, a nije nekretnina iste vrste, na primjer gotovina koja preostane od prodaje. Ako primite boot, u pravilu plaćate porez na dobit do iznosa tog boota. Otplata hipoteke i preuzimanje manje hipoteke također može stvoriti oporezivi boot. Uobičajeno praktično pravilo za potpunu odgodu poreza je:

1. Kupiti zamjensku nekretninu jednake ili veće vrijednosti od one koju ste prodali.
2. Reinvestirati sav neto novac od prodaje.
3. Otplaćeni dug zamijeniti novim dugom ili dodatnom gotovinom.

Vaš računovođa može izračunati brojke za Vašu situaciju. Troškovi zamjene i zatvaranja posla također mogu uticati na računicu.

Povezane osobe

Zamjene s povezanim osobama, kao što su supružnik, dijete, roditelj ili firma koju kontrolišete, imaju posebna ograničenja. Ako bilo koja strana proda nekretninu dobijenu u zamjeni u roku od 2 godine, odgođena dobit u pravilu postaje oporeziva, uz nekoliko izuzetaka. Razgovarajte sa svojim savjetnikom prije posla s porodicom.

Pravila Massachusettsa koja trebate znati

Massachusetts uglavnom prati savezni tretman, pa valjana zamjena može odgoditi i savezni i državni porez na dobit. To je ovdje važno: za 2026. Massachusetts oporezuje dugoročnu kapitalnu dobit stopom od 5%, a kratkoročnu stopom od 8.5%, a na prihod iznad $1,107,750 plaća se dodatni porez od 4%.

Massachusetts ima i odredbu o claw-backu (povratu poreza). Ako nekretninu u Massachusettsu zamijenite za nekretninu u drugoj saveznoj državi, a kasnije tu nekretninu prodate bez nove zamjene, Massachusetts može tražiti državni porez koji je odgođen pri prvobitnoj prodaji. Za razliku od Kalifornije, Massachusetts ne zahtijeva godišnju claw-back prijavu, prema First American Exchange. Čuvajte dobru evidenciju o svojoj prvobitnoj zamjeni.

Jednostavan vremenski plan

1. Prije stavljanja nekretnine u prodaju sastanite se s računovođom i advokatom da potvrdite da 1031 odgovara Vašim ciljevima.
2. Angažujte kvalifikovanog posrednika i potpišite ugovor o zamjeni prije zatvaranja posla.
3. Stavite nekretninu u prodaju i prodajte je. Pogledajte naš vodič o prodaji nekretnine sa stanarima.
4. Pisanim putem odredite zamjensku nekretninu do 45. dana.
5. Zatvorite kupovinu zamjenske nekretnine do 180. dana (ili do poreskog roka, ako je raniji).
6. Prijavite zamjenu na IRS obrascu 8824 uz svoju poresku prijavu.

Ako prelazite na veću zgradu, pročitajte naše vodiče o ulaganju u višeporodične kuće i poslovnim nekretninama.

Kako Vam Suad može pomoći

Suad Vam može pomoći da isplanirate vrijeme prodaje i na vrijeme počnete tražiti zamjenske nekretnine, kako bi rok od 45 dana bio manje stresan. Radimo s Vama na bosanskom ili engleskom jeziku, a Suad Vas može upoznati s posrednicima, računovođama i advokatima. Zakažite besplatan razgovor od 15 minuta na našoj stranici za investitore.