Da, možete kupiti i ako živite izvan SAD-a
Strani državljani i firme u stranom vlasništvu kupuju kuće i nekretnine za izdavanje u Massachusettsu. Savezna poreska pravila na ovoj stranici, kao što su ITIN, obrazac 1040-NR i FIRPTA, postoje upravo za vlasnike koji žive izvan SAD-a. Planiranje traže novac, papirologija i zaključenje kupovine.
Ovako Suad radi s kupcima koji žive u inostranstvu:
- Pretraga: šalje Vam nekretnine koje odgovaraju Vašem budžetu i cilju, bilo da je to stan (condo) za posjete porodice ili kuća za 2 ili 3 porodice za prihod od kirije.
- Razgledanja putem videa: razgledanja uživo putem videa, da vidite ulicu, stanje nekretnine i detalje koje fotografija ne pokazuje.
- Ponude: priprema i pregovara ponudu s Vama putem telefona, videa i elektronskog potpisa.
- Inspekcije: zakazuje inspektora i objašnjava Vam nalaze.
- Tim za zaključenje: koordinira s Vašim advokatom u Massachusettsu, bankom, agentom osiguranja i poreskim savjetnikom.
Za cijeli proces pogledajte naš vodič o koracima kupovine kuće.
ITIN i porez na prihod od kirije
Ako Vam treba američki poreski broj, a ne možete dobiti broj socijalnog osiguranja (Social Security number), IRS izdaje ITIN (Individual Taxpayer Identification Number, individualni poreski identifikacioni broj). Zahtjev se podnosi na IRS obrascu W-7. Općenito, uz zahtjev se mora priložiti savezna poreska prijava SAD-a, osim ako ispunjavate jedan od izuzetaka iz uputstva za W-7. ITIN služi samo za savezne poreske svrhe: ne mijenja imigracioni status i ne daje pravo na rad.
Kirija od nekretnine u SAD-u. Za nerezidenta stranca IRS navodi da se prihod od kirije od nekretnine u SAD-u oporezuje po stopi od 30% (ili nižoj stopi po ugovoru o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja) ako nije stvarno povezan s poslovanjem u SAD-u. Umjesto toga, možete izabrati da se prihod od nekretnine tretira kao stvarno povezan. Tada možete odbiti troškove nekretnine, a neto prihod se oporezuje progresivnim stopama. Izbor se pravi prilaganjem izjave uz obrazac 1040-NR, a 1040-NR podnosite za tu godinu i svaku narednu dok se izbor ne opozove.
Poreski savjetnik koji radi s nerezidentima treba ovo postaviti prije prve kirije. Pogledajte i naš vodič o kupovini kuće s ITIN brojem.
FIRPTA: šta se dešava kada strani vlasnik prodaje
Kada strano lice prodaje nekretninu u SAD-u, kupac je po FIRPTA zakonu (zakon o oporezivanju stranih ulaganja u nekretnine) zadužen za zadržavanje poreza. Pravila IRS-a:
- Opća stopa: kupac mora zadržati 15% ostvarenog iznosa (obično prodajna cijena).
- Stanovanje, $300,000 ili manje: zadržavanje nije potrebno ako jedno ili više fizičkih lica kupi nekretninu za stanovanje, a ostvareni iznos je $300,000 ili manje.
- Stanovanje, preko $300,000 do $1 milion: zadržavanje je po sniženoj stopi od 10%.
Za pravila o stanovanju kupac mora biti fizičko lice s konkretnim planom da živi u nekretnini najmanje 50% dana u kojima se koristi, tokom svakog od prva dva perioda od 12 mjeseci nakon prodaje.
Zadržavanje nije isto što i konačni porez. Razgovarajte s poreskim savjetnikom mnogo prije nego što stavite nekretninu na prodaju. Ako planirate prodati jednu investicijsku nekretninu i kupiti drugu, pročitajte naš vodič o 1031 razmjeni.
Finansiranje kada živite u inostranstvu
Mnogi kupci iz inostranstva plaćaju gotovinom. Drugi uzimaju kredit. Neke banke i kreditori nude kredite za strane državljane (foreign national) ili non-QM kredite (hipoteke izvan standardnih pravila) za osobe bez kreditne historije i prihoda u SAD-u. Ovi krediti obično traže veće lično učešće i više dokumenata od standardne hipoteke, a uslovi se razlikuju od kreditora do kreditora.
- Razgovarajte s kreditorom prije nego što date ponudu i pribavite pismeno prethodno odobrenje ili dokaz o sredstvima.
- Na vrijeme planirajte prenos novca u SAD, jer međunarodni transferi mogu potrajati.
- Ako živite u SAD-u sa zakonitim statusom, možda su Vam dostupni standardni krediti. Pitajte svog kreditora.
Naš vodič o ulaganju u kuće za više porodica pokazuje kako izračunati isplativost nekretnine za izdavanje.
Kupovina preko LLC firme
Neki investitori kupuju na ime društva s ograničenom odgovornošću (LLC). U Massachusettsu se LLC registruje kod Odjela za korporacije Sekretara Commonwealtha (Secretary of the Commonwealth):
- LLC iz Massachusettsa: osniva se podnošenjem potvrde o osnivanju (certificate of organization), uz rezidentnog agenta u Massachusettsu, i godišnjim izvještajem svake godine.
- LLC osnovan u drugoj saveznoj državi ili zemlji: mora podnijeti zahtjev za registraciju u roku od deset dana nakon što počne poslovati u Massachusettsu, uz potvrdu o dobrom statusu (good standing) ili pravnom postojanju iz matične jurisdikcije.
Prijava stvarnih vlasnika FinCEN-u. Pravila su se promijenila 2025. i ponovo 2026. godine. FinCEN sada navodi da su američke firme izuzete od prijave podataka o stvarnim vlasnicima (BOI), i da američka lica ne moraju davati BOI podatke. Firma osnovana po zakonima strane zemlje i registrovana za poslovanje u nekoj saveznoj državi SAD-a i dalje je firma koja podnosi prijavu, ali ne prijavljuje američka lica koja su stvarni vlasnici. Konačno pravilo FinCEN-a stupilo je na snagu 14. augusta 2026. Provjerite fincen.gov/boi prije podnošenja.
LLC nije obavezan za kupovinu. Da li Vam se isplati, pravno je i poresko pitanje za Vašeg advokata i poreskog savjetnika.
Zaključenje kupovine iz inostranstva
U Massachusettsu su advokati redovan dio kupovine i prodaje nekretnina. Vrhovni sud države (Supreme Judicial Court) utvrdio je da zaključenje kupovine zahtijeva suštinsko učešće advokata u ime hipotekarnog kreditora. Možete angažovati i vlastitog advokata kao kupac.
- Potpisivanje iz inostranstva: ambasade i konzulati SAD-a pružaju notarske usluge kao notar u SAD-u, a termini su dostupni osobama svih nacionalnosti. U zemljama koje su članice Haške konvencije možete koristiti lokalnog notara, a zatim dokument ovjeriti za upotrebu u SAD-u. Pitajte advokata tačno koji oblik mu treba.
- Notarska ovjera na daljinu: neke savezne države je dozvoljavaju, ali je mogu ograničiti na potpisnike unutar te države. Prvo provjerite s advokatom.
- Punomoć: pitajte advokata da li neko može potpisati umjesto Vas i kako dokument treba biti pripremljen.
Upozorenje na prevaru s transferom novca. Prevaranti šalju lažne e-mailove s novim uputstvima za uplatu. CFPB (savezni ured za finansijsku zaštitu potrošača) savjetuje: nikada ne slijedite uputstva iz e-maila, i provjerite naziv i broj računa lično ili na broj telefona koji ste ranije dogovorili. Pogledajte naš vodič o danu zaključenja kupovine.
Samo opće informacije
Ova stranica sadrži opće informacije, a ne pravni ili poreski savjet — razgovarajte s advokatom za nekretnine u Massachusettsu i poreskim savjetnikom. Pravila se mijenjaju, a ugovori o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja i lične situacije se razlikuju.
Izvori: IRS: Instructions for Form 8288 (Rev. January 2026), FIRPTA withholding · IRS: Instructions for Form W-7 (Rev. December 2024), ITIN application · IRS: Nonresident aliens – real property located in the U.S. · FinCEN: Beneficial Ownership Information Reporting · Mass. Secretary of the Commonwealth: Foreign Limited Liability Company · Mass.gov: Massachusetts law about real estate conveyancing · U.S. State Department: Notarial and Authentication Services at U.S. Embassies and Consulates · CFPB: Mortgage closing scams — how to protect your closing funds
