Tri susjedna grada, tri vrste prevoza
Everett, Revere i Malden graniče jedan s drugim, odmah sjeverno od Bostona. U sva tri grada ima mnogo kuća s 2 i 3 stana i nešto većih stambenih zgrada.
- Everett: Suadova matična baza, između Chelseaja, Maldena i rijeke Mystic. Ovdje autobusi i parking mnogo znače, pa Suad provjerava oboje za svaku adresu.
- Malden: stanica Malden Center ima narandžastu liniju metroa (Orange Line) i prigradski voz (Commuter Rail) linije Haverhill.
- Revere: plava linija (Blue Line) staje u Wonderlandu, Revere Beachu, Beachmontu i Suffolk Downsu.
Kirija zavisi od prevoza, parkinga, veša i rasporeda svakog stana, pa se svaka zgrada posebno procjenjuje.
Novčani tok, korak po korak
Novčani tok (cash flow) je novac koji ostane svakog mjeseca kada platite sve račune. Krenite od kirija koje podstanari danas plaćaju po ugovorima, pa oduzmite:
- Porez na nekretninu i osiguranje
- Vodu i kanalizaciju, plus grijanje ili zajedničke režije koje plaća vlasnik
- Popravke i rezervu za velike stavke kao što su krov, kotlovi i trijemovi
- Prazne mjesece, makar to bilo samo nekoliko sedmica godišnje
- Upravljanje, ako će zgradu voditi neko drugi
Rezultat je neto operativni prihod. Od njega oduzmite ratu kredita i dobićete novčani tok. Negativan broj znači da iz svog džepa plaćate da biste držali nekretninu. Neki investitori to prihvataju zbog dugoročnog rasta vrijednosti. Samo znajte taj broj prije nego što se obavežete.
Kako investitori finansiraju 2–4 stana
- Konvencionalni krediti za investitore: Fannie Mae ograničava kupovinu nekretnine s 2–4 stana za investiciju na 75% vrijednosti, što znači oko 25% učešća.
- DSCR krediti: kreditor gleda da li kirija pokriva ratu. Mnogi traže omjer od najmanje 1.25 i 20–25% učešća.
- Život u jednom stanu: krediti za vlasnike koji žive u kući mogu tražiti mnogo manje učešće. Te opcije su opisane na našoj stranici o kućama s više stanova u Everettu.
Kamate i pravila se često mijenjaju, pa tražite ponude od najmanje dva kreditora.
Olovna boja i pravila za stanodavce u Massachusettsu
- Zakon o olovu: kada dijete mlađe od 6 godina živi u stanu izgrađenom prije 1978, vlasnik mora ukloniti olovo ili postići privremenu kontrolu (interim control), i kod stanova za izdavanje. Država nudi porezni kredit do $3,000 po stanu i drugu pomoć za uklanjanje olova.
- Naplata pri useljenju: samo prvi mjesec, zadnji mjesec, depozit do iznosa jedne kirije i trošak nove brave. Depozit mora biti na posebnom računu s kamatom u banci u Massachusettsu. Pročitajte državna pravila.
- Grijanje: od 15. septembra do 15. juna stanovi moraju imati najmanje 68°F od 7 do 23 sata i najmanje 64°F noću.
- Provizije za iznajmljivanje: od 1. augusta 2025. stanodavac plaća agenta kojeg on angažuje.
- Fer stanovanje (fair housing): ne smijete odbiti podstanara zato što koristi stambeni vaučer niti zato što će u stanu živjeti dijete mlađe od 6 godina.
- Deložacije: može ih naložiti samo sud.
Kako Suad radi s investitorima
Suad Kantarevic ima više od 25 godina iskustva u nekretninama u širem području Bostona, s fokusom na kuće s više stanova i nekretnine koje donose prihod. Pomaže Vam da prikupite ugovore o zakupu, provjerite troškove i uporedite finansiranje, a nove nekretnine s 2–4 stana u Everettu, Revereu i Maldenu može Vam slati čim se pojave na tržištu. Radi na bosanskom ili engleskom jeziku.
Izvori: Fannie Mae Eligibility Matrix (April 1, 2026) · New American Funding: How DSCR mortgages work · Joe Shimkus: 2026 Massachusetts property tax rates by town (Mass. DOR data) · The Advocate: Revere sets 2026 tax rates (Dec. 4, 2025) · Mass.gov: Financial assistance for deleading · Mass.gov: Lead law information for property owners · Mass.gov: Security deposits and last month's rent · Mass.gov: Guidance on heating season and minimum temperatures · Mass.gov: FAQ on residential rental broker's fees · Mass.gov: Overview of fair housing law · Mass.gov: Tenant's guide to eviction · Wikipedia: Malden Center station (Orange Line and Haverhill Line) · Wikipedia: Beachmont station (Revere Blue Line stations)
