Provizije i naknade agenata za nekretnine u Massachusettsu nakon NAR nagodbe

Provizije za nekretnine su u vijestima otkako je National Association of REALTORS (NAR, nacionalno udruženje agenata za nekretnine) 2024. sklopila nagodbu u nizu velikih tužbi. Neki naslovi su stvorili utisak da se sve promijenilo preko noći. U stvarnosti, promijenilo se nekoliko važnih praksi, a mnogo toga je ostalo isto. Ovaj vodič jednostavnim jezikom objašnjava kako danas funkcionišu naknade agenata za prodavce i kupce u Massachusettsu, šta zahtijevaju državna pravila o obavještavanju i šta trebate očekivati za naknadu koju plaćate.

Šta se promijenilo nakon NAR nagodbe

Promjene prakse NAR-a stupile su na snagu 17. augusta 2024. Savezni sud u Missouriju konačno je odobrio nagodbu 26. novembra 2024, a NAR se obavezao da će platiti $418 miliona tokom otprilike četiri godine. Dvije najveće promjene su:

1. Nema ponuda naknade agentu kupca na MLS-u. Agenti prodavaca više ne mogu na Multiple Listing Service (zajednički sistem oglasa agenata) objaviti ponudu da će platiti agenta kupca. Prodavci i dalje mogu ponuditi naknadu izvan MLS-a i i dalje mogu kupcima ponuditi ustupke, poput pomoći oko troškova zatvaranja posla.
2. Pisani ugovor s kupcem prije razgledanja. Agenti koji rade s kupcima i koriste MLS moraju imati pisani ugovor s kupcem prije razgledanja kuće, uživo ili putem virtuelnog razgledanja uživo. Samostalan dolazak na open house (dan otvorenih vrata) ili pitanje agentu o njegovim uslugama ne zahtijevaju ugovor.

Šta se nije promijenilo

• O provizijama se pregovara. Uvijek je tako bilo. Nijedan zakon ne određuje visinu provizije, a NAR navodi da je naknada “stvar dogovora i nije određena zakonom.”
• Prodavci i dalje mogu platiti agenta kupca, direktno ili kroz ustupak, ako to žele i ako su uslovi dogovoreni u ponudi.
• Kupci i dalje mogu imati svog agenta koji ih zastupa, i mnogi ga imaju.

Ugovori s kupcima: šta moraju sadržavati

Prema pravilima NAR-a, pisani ugovor s kupcem mora jasno navesti naknadu agenta kao određeni iznos: fiksnu naknadu, procenat ili satnicu (može biti i $0). Ne smije biti otvoren niti izražen kao raspon, a agent ne smije ni iz jednog izvora naplatiti više od dogovorenog iznosa. O uslugama, naknadi i trajanju ugovora možete pregovarati prije potpisivanja.

Kako funkcionišu ustupci prodavca za agenta kupca

Pošto ponude naknade više nisu na MLS-u, pitanje ko plaća agenta kupca sada se obično rješava u samoj ponudi. Uobičajeni načini su:

• Prodavac unaprijed pristane da agentima kupaca plati određeni iznos, a agent prodavca to kaže kada ga pitaju (ali ne na MLS-u).
• Kupac u ponudi traži da prodavac plati dio ili cijelu naknadu njegovog agenta, ili da mu odobri kredit na zatvaranju posla.
• Kupac sam plaća svog agenta direktno, prema ugovoru s kupcem.

Za prodavce, ponuda da pokriju dio naknade agenta kupca može njihovu kuću učiniti dostupnom većem broju kupaca, posebno onima koji prvi put kupuju i imaju malo gotovine. Za kupce, traženje te pomoći od prodavca može smanjiti početne troškove. Fannie Mae i Freddie Mac su izjavili da se provizije agenta kupca koje plaća prodavac ne računaju u njihova ograničenja doprinosa prodavca, kada je to lokalni običaj. Vaša banka će potvrditi pravila za Vašu vrstu kredita, jer ove agencije ne dozvoljavaju da se provizija doda na iznos hipoteke.

Pravila zastupanja u Massachusettsu: ko koga zastupa

Massachusetts zahtijeva da Vam svaki licencirani agent preda obrazac Mandatory Licensee-Consumer Relationship Disclosure (obavezno obavještenje o odnosu agenta i klijenta). Na vrhu obrasca piše: “Ovo nije ugovor.” Mora se predočiti na prvom ličnom sastanku na kojem se razgovara o konkretnoj nekretnini. Ako ga odbijete potpisati, agent ga svejedno popunjava i čuva.

Obrazac objašnjava Vaše mogućnosti:

Dvostruko i određeno zastupanje u praksi

Dvostruki agent ne može biti potpuno lojalan objema stranama. Prema pravilima Massachusettsa, dvostruki agent ne smije reći kupcu da bi prodavac prihvatio nižu cijenu, niti prodavcu da bi kupac platio više, i ne smije otkriti motive nijedne strane. Pisana saglasnost mora se dobiti prije nego što dođe do dvostrukog zastupanja, a najkasnije kada se potpiše Offer to Purchase (ponuda za kupovinu). Notice of Dual Agency (obavještenje o dvostrukom zastupanju) je obavezno kada do njega stvarno dođe.

Određeno zastupanje omogućava da dva agenta iz iste firme zastupaju svaki po jednu stranu. Firma mora držati podatke svakog klijenta odvojeno. U tom slučaju broker koji je imenovao agente djeluje kao dvostruki agent. Pitajte svog agenta koji pristup koristi njegova kancelarija, da ne bude iznenađenja.

Šta dobijate za naknadu

Provizija plaća mnogo posla, od čega se veliki dio odvija iza scene. Za prodavce, agent s punom uslugom obično pruža:

• Plan cijene zasnovan na nedavnim prodajama. Pogledajte naš vodič za određivanje cijene.
• Savjete o pripremi i uređenju kuće, profesionalne fotografije i marketing na MLS-u i velikim portalima.
• Razgledanja, open house dane i provjeru kupaca i njihovog finansiranja.
• Pregovore o Offer to Purchase i Purchase and Sale Agreement, postupku u dva koraka u Massachusettsu koji je objašnjen u našem vodiču o ponudi i P&S ugovoru.
• Organizaciju inspekcija, procjene, certifikata o detektorima dima i ugljen-monoksida i koordinaciju s advokatima za zatvaranje posla.

Za kupce, agent kupca pomaže u pretrazi, savjetima o cijeni, strategiji ponude, inspekcijama i koracima do zatvaranja posla.

Pitanja koja trebate postaviti prije potpisivanja

1. Kolika je Vaša provizija i šta tačno uključuje?
2. Koliko traje ugovor i kako se može raskinuti?
3. Hoćete li zastupati samo mene, ili ovo može postati dvostruko ili određeno zastupanje?
4. Kao prodavac: preporučujete li da ponudim naknadu ili ustupke agentima kupaca, i zašto?
5. Kao kupac: ako prodavac ne pokrije naknadu mog agenta, kako će ona biti plaćena?

Želite vidjeti kako provizije i drugi troškovi utiču na iznos koji Vam ostaje? Koristite naš obračun neto iznosa za prodavce i kalkulatore i pročitajte naš vodič o troškovima zatvaranja za prodavce.

Kako Vam Suad može pomoći

Suad i naš tim će Vam objasniti kako funkcionišu naše naknade, Vaše mogućnosti zastupanja i svaki obrazac prije nego što bilo šta potpišete, bez pritiska. Rado ćemo sve proći s Vama na bosanskom ili engleskom jeziku. Počnite besplatnim razgovorom od 15 minuta putem naše stranice za kontakt.