Kako prodati kuću u Massachusettsu: korak po korak (2026)

Prodaja kuće u Massachusettsu ima svoja pravila i svoju papirologiju. Neki koraci postoje u gotovo svakoj državi, kao što su određivanje cijene i razgledanja. Drugi su lokalni, kao što su certifikat za detektore dima i ugljen-monoksida, Title 5 inspekcija septičke jame i zatvaranje koje vode advokati. Ovaj vodič Vas vodi kroz cijeli postupak redoslijedom kojim se obično odvija, kako biste znali šta Vas čeka i mogli unaprijed planirati.

Korak 1: Izaberite agenta za prodaju

Većina prodavaca i dalje angažuje profesionalca. U izvještaju Profile of Home Buyers and Sellers 2025 udruženja National Association of REALTORS®, 91% prodavaca koristilo je agenta, što je rekord, a prodaje koje vlasnici obavljaju sami pale su na 5%. Razgovarajte sa dva ili tri agenta i pitajte:

• Koliko ste kuća poput moje prodali u blizini i po kojim cijenama?
• Kakav je Vaš marketinški plan (fotografije, video, online prisustvo, open house)?
• Koliko naplaćujete i šta je uključeno?
• Možete li raditi s kupcima koji govore španski ili druge jezike?

O provizijama se može pregovarati. Otkako su 17. augusta 2024. stupile na snagu promjene iz NAR-ove nagodbe, ponude naknade agentima kupaca više se ne smiju objavljivati na MLS-u, a kupci moraju potpisati pisani ugovor sa svojim agentom prije razgledanja kuća. I dalje možete, zajedno sa svojim agentom, odlučiti hoćete li ponuditi nešto agentu kupca. Naš vodič o naknadama agenata objašnjava Vaše mogućnosti.

Korak 2: Odredite pravu cijenu

Cijena je najvažniji faktor za to koliko brzo ćete prodati i koliko ćete na kraju dobiti. Dobar agent priprema komparativnu analizu tržišta (CMA) na osnovu nedavnih prodaja u blizini, a ne samo online procjena. Za detalje pročitajte naš vodič o tome kako odrediti cijenu kuće. Ovo je i dobar trenutak da kalkulatorom neto iznosa za prodavce procijenite koliko će Vam ostati.

Korak 3: Pripremite kuću

Popravite očigledne kvarove, temeljito očistite, uklonite višak stvari i razmislite o stagingu. Sitni popravci, kao što su slavine koje cure, pokvarena rasvjeta i boja koja se ljušti, mogu mnogo promijeniti to kako kupci doživljavaju kuću. Naš vodič za pripremu i staging objašnjava šta se isplati.

Na vrijeme počnite i s papirologijom za Massachusetts:

• Boja s olovom: ako je kuća izgrađena prije 1978, Vi i Vaš agent morate kupcima uručiti Property Transfer Lead Paint Notification (obavještenje o boji s olovom pri prenosu nekretnine) prije nego što potpišu Purchase and Sale Agreement, zajedno sa svim izvještajima o olovu koje imate.
• Septička jama: ako kuća nije priključena na gradsku kanalizaciju, sada isplanirajte Title 5 inspekciju (pogledajte Korak 10).
• Dokumentacija: prikupite vlasnički akt, nedavne račune za porez, troškove komunalija, dozvole za ranije radove i dokumente kondominijuma ako se radi o stanu u kondominijumu.

Korak 4: Oglasite i promovišite kuću

Vaš agent unosi oglas u MLS, odakle se širi na glavne web stranice za pretragu nekretnina. Dobri oglasi imaju profesionalne fotografije, tlocrt, video i jasan, iskren opis. Dvojezični marketing može pomoći da dođete do više kupaca u širem području Bostona.

Korak 5: Razgledanja i open house

Držite kuću spremnom za razgledanje, budite fleksibilni oko termina i izađite iz kuće tokom razgledanja kako bi se kupci osjećali opušteno. Sklonite vrijedne stvari, lijekove i lične dokumente. Nakon svakog razgledanja tražite od agenta povratnu informaciju.

Korak 6: Razmotrite ponude

U Massachusettsu kupci obično počinju pisanom ponudom Offer to Purchase (ponuda za kupovinu), često uz mali depozit. Gledajte i dalje od cijene:

• Koliko kupac daje kao učešće i ima li predodobrenje kredita
• Uslovi (inspekcija kuće, hipoteka, prodaja njegove kuće)
• Predloženi datumi za Purchase and Sale Agreement i zatvaranje
• Svaki zahtjev da prodavac pomogne s troškovima zatvaranja

Ponudu možete prihvatiti, odbiti ili dati kontraponudu. Kada je obje strane potpišu, ponuda je u pravilu obavezujući ugovor, zato je pažljivo pročitajte.

Korak 7: Potpišite Purchase and Sale Agreement

Purchase and Sale Agreement (P&S) je cjeloviti kupoprodajni ugovor. Obično se potpisuje nekoliko sedmica nakon ponude, a kupac tada najčešće povećava depozit. Toplo preporučujemo da ga advokat za nekretnine pregleda prije nego što ga potpišete. P&S određuje rok za odobrenje hipoteke, datum zatvaranja i šta se dešava ako nešto pođe po zlu.

Korak 8: Inspekcija i hipoteka kupca

Većina kupaca radi inspekciju kuće ubrzo nakon prihvatanja ponude, često prije P&S-a. Ako inspekcija otkrije probleme, kupac može tražiti popravke, sniženje cijene ili kredit. Banka kupca naručit će procjenu vrijednosti. Ako procjena bude niža od cijene, možda ćete morati ponovo pregovarati. U ovom periodu budite u stalnom kontaktu sa svojim agentom.

Korak 9: Pribavite certifikat za detektore dima i CO

Zakon Massachusettsa (M.G.L. Chapter 148, Section 26F) zahtijeva certifikat o usklađenosti za detektore dima i ugljen-monoksida pri prodaji kuće. Zahtjev podnosite lokalnoj vatrogasnoj službi, koja pregleda kuću i izdaje certifikat ako je sve u redu. Pravila, takse i rokovi razlikuju se od grada do grada. Wellesley, na primjer, traži od prodavaca da zakažu najmanje 10 radnih dana prije zatvaranja, naplaćuje $50 za porodičnu kuću i navodi da certifikati važe 60 dana. Provjerite da su detektori odgovarajućeg tipa, na pravim mjestima, ispravni i da im nije istekao rok.

Korak 10: Title 5 inspekcija (samo kuće sa septičkom jamom)

Ako Vaša kuća ima septički sistem ili upojnu jamu, pravila Title 5 u Massachusettsu u pravilu zahtijevaju inspekciju do 2 godine prije prodaje (ili do 3 godine ako se sistem prazni svake godine i imate dokaze o tome). Ako zimsko vrijeme onemogući inspekciju, ona se može obaviti do 6 mjeseci nakon prodaje. Ako sistem ne prođe, mogu se zahtijevati popravke ili zamjena, pa je pametno uraditi inspekciju prije oglašavanja.

Korak 11: Završna očitanja i otplate

Nekoliko sedmica prije zatvaranja, Vaš advokat ili advokat kupca prikupit će:

• Završno očitanje vode i kanalizacije: zatražite ga od svog grada ili opštine. U Everettu se, na primjer, unutrašnje brojilo očitava u roku od 2 sedmice od zatvaranja, a na završni račun dodaje se taksa od $150.
• Municipal lien certificate: pokazuje neplaćene poreze ili dugovanja prema opštini. Taksu određuje državni zakon (na primjer, $25 za kuću za jednu do tri porodice).
• Pismo o otplati hipoteke: od svake banke koja ima kredit na kući.

Korak 12: Dan zatvaranja

Zatvaranja u Massachusettsu obično vode advokati, često advokat koji zastupa banku kupca. Kao prodavac, potpisujete vlasnički akt i dokumente za zatvaranje. Porez na prenos (deed excise tax, takozvane porezne markice), otplata Vaše hipoteke, provizije i drugi troškovi plaćaju se iz prodajne cijene, a ostatak ide Vama. Naš vodič o troškovima zatvaranja za prodavce objašnjava svaki trošak. Predajte ključeve, daljinske upravljače za garažu i uputstva, i ostavite kuću pometenu i čistu, osim ako ugovor ne kaže drugačije.

Nakon prodaje sačuvajte obračun sa zatvaranja za porezni period. Mnogi vlasnici ne plaćaju porez na dobit, ali pročitajte naš vodič o porezu na kapitalnu dobit da budete sigurni.

Kako Vam Suad može pomoći

Suad Kantarevic i naš tim već više od 25 godina vode prodavce iz šireg područja Bostona kroz svaki od ovih koraka, na bosanskom ili engleskom jeziku. Ako razmišljate o prodaji, zatražite besplatnu procjenu vrijednosti kuće ili zakažite besplatan razgovor od 15 minuta, pa ćemo zajedno isplanirati Vaš vremenski okvir.