Kada prodajete, prodajna cijena nije ono što stigne na Vaš bankovni račun. Pri zatvaranju se plaća nekoliko troškova i otplaćuje se Vaša hipoteka. Ako ove brojke znate na vrijeme, lakše ćete pametno odrediti cijenu, porediti ponude i planirati sljedeći korak. Evo šta prodavci u Massachusettsu obično plaćaju u 2026.
1. Porez na prenos (porezne markice)
Massachusetts naplaćuje porez na prenos (deed excise tax) pri prodaji nekretnine, a po običaju ga plaća prodavac. U većem dijelu države stopa je $2.28 na svakih $500 prodajne cijene, što iznosi $4.56 na $1,000. Obračunava se na svakih $500 ili dio od $500.
Barnstable County (Cape Cod) je drugačiji. Tamo viša državna stopa i okružni porez zajedno iznose $6.48 na $1,000, prema podacima Barnstable Countyja.
| Prodajna cijena | Većina okruga ($4.56 na $1,000) | Barnstable County ($6.48 na $1,000) |
|---|---|---|
| $500,000 | $2,280 | $3,240 |
| $700,000 | $3,192 | $4,536 |
| $1,000,000 | $4,560 | $6,480 |
Šta je s novom lokalnom taksom na prenos?
Od novembra 2026. u Massachusettsu nije na snazi nijedna lokalna taksa na prenos nekretnina. Neobavezna lokalna taksa za cijelu državu predložena je 2024, ali je uklonjena prije potpisivanja zakona Affordable Homes Act. Nekoliko gradova i opština, uključujući Somerville, podnijelo je zahtjeve (home-rule petitions) za dozvolu da je uvedu. Prijedlog zakona za Somerville (H.3930) još je u odboru Joint Committee on Revenue, a rok za izvještaj produžen je do 4. januara 2027. Ažurirat ćemo ovaj vodič ako se neka taksa odobri.
2. Provizija za posredovanje
Provizija je obično najveći trošak nakon otplate hipoteke. O njoj se pregovara i zakon ne propisuje fiksnu stopu. Otkako su 17. augusta 2024. stupile na snagu promjene prakse iz NAR-ove nagodbe:
- Ponude naknade agentima kupaca više se ne smiju objavljivati na MLS-u.
- Kupci prije razgledanja kuća moraju potpisati pisani ugovor sa svojim agentom, u kojem piše koliko će njihov agent biti plaćen.
- Prodavci i dalje mogu odlučiti da ponude nešto agentu kupca, ili kupac to može zatražiti u svojoj ponudi. Odluku donosite zajedno sa svojim agentom.
Provjerite da Vaš ugovor o posredovanju jasno navodi koliko ćete platiti i kada. Naš vodič o naknadama agenata to objašnjava detaljnije.
3. Advokat prodavca
Zatvaranja u Massachusettsu vode advokati. Vaš advokat pregleda Purchase and Sale Agreement, priprema vlasnički akt, pribavlja iznose za otplatu i rješava pitanja vlasništva koja se pojave. Mnogi advokati za standardnu prodaju naplaćuju fiksni honorar. Na početku zatražite pisanu ponudu.
4. Otplata hipoteke
Vaša hipoteka i svaka kreditna linija osigurana kućom (home equity) otplaćuju se pri zatvaranju. Iznos za otplatu veći je od stanja na posljednjem izvodu, jer uključuje kamatu do dana otplate, a ponekad i male bankarske naknade. Vaš advokat zatražit će zvanično pismo o otplati od svake banke.
5. Certifikat za detektore dima i ugljen-monoksida
Za svaku prodaju potreban je certifikat o usklađenosti detektora dima i CO od lokalne vatrogasne službe. Takse određuje svaki grad i obično rastu s brojem stambenih jedinica. Wellesley, na primjer, naplaćuje $50 za porodičnu kuću, $100 za kuću za dvije porodice i $150 za tri do pet jedinica. Ako detektora nema, ako im je istekao rok ili su pogrešnog tipa, platit ćete i njihovu zamjenu prije inspekcije.
6. Title 5 inspekcija septičke jame (ako je imate)
Ako Vaša kuća nije priključena na gradsku kanalizaciju, u pravilu Vam treba uspješna Title 5 inspekcija do 2 godine prije prodaje. Sama inspekcija je jedan trošak; obavezni popravci ili novi sistem mogu koštati mnogo više. Uradite inspekciju na vrijeme kako biste mogli planirati. Cijene se razlikuju zavisno od inspektora i sistema, zato tražite ponude.
7. Municipal lien certificate i završni račun za vodu
- Municipal lien certificate (MLC): pokazuje neplaćene poreze ili opštinska dugovanja. M.G.L. Chapter 60, Section 23 propisuje taksu od $25; neke opštine naplaćuju više za veće ili poslovne nekretnine, pa provjerite trenutnu taksu u svojoj opštini. Često je plaća strana kupca, ali provjerite svoj ugovor.
- Završni račun za vodu i kanalizaciju: opština očitava brojilo blizu zatvaranja, a Vi plaćate završni račun. Neke opštine naplaćuju i taksu za završno očitanje.
8. Srazmjerni porez na nekretninu
Fiskalna godina u Massachusettsu traje od 1. jula do 30. juna, a mnoge opštine šalju račune svaka tri mjeseca. Pri zatvaranju se porez dijeli prema datumu. Ako još niste platili porez za dane kada ste bili vlasnik kuće, kupcu dajete kredit. Ako ste platili unaprijed i za period nakon zatvaranja, kupac Vam to vraća. Naknade za kondominijum, lož-ulje koje je ostalo u rezervoaru i kirije kod kuća za više porodica mogu se uskladiti na isti način.
9. Drugi mogući troškovi
- Popravke ili krediti dogovoreni nakon inspekcije kupca
- Pomoć prodavca u troškovima zatvaranja kupca, ako ste na to pristali
- Takse za upis brisanja Vaše hipoteke
- Certifikat kondominijuma (6(d) certificate) i sve neplaćene naknade za kondominijum
- Troškovi selidbe, skladištenja i isključenja komunalija
Jednostavan primjer neto iznosa
Ovaj primjer služi samo kao ilustracija. Vaše stvarne brojke bit će drugačije.
| Stavka | Iznos |
|---|---|
| Prodajna cijena | $700,000 |
| Porez na prenos ($4.56 na $1,000) | -$3,192 |
| Provizija (primjer: ukupno 5%, ako je dogovoreno) | -$35,000 |
| Otplata hipoteke (primjer) | -$300,000 |
| Advokat, certifikat za detektore dima, završni račun za vodu i ostalo (primjer) | -$2,500 |
| Procijenjeni neto iznos za prodavca | $359,308 |
Izračunajte svoje brojke pomoću našeg kalkulatora neto iznosa za prodavce. Ako je Vaša dobit velika, pročitajte i naš vodič o porezu na kapitalnu dobit.
Kako Vam Suad može pomoći
Prije nego što oglasite kuću, Suad Kantarevic i naš tim mogu Vam pripremiti procjenu neto iznosa za Vašu kuću, kako ne bi bilo iznenađenja pri zatvaranju. Radimo na bosanskom ili engleskom jeziku. Zatražite besplatnu procjenu vrijednosti kuće ili zakažite besplatan razgovor od 15 minuta.
Neto obračun za prodavca (Massachusetts)
Koliko biste mogli dobiti nakon troškova.
- Ukupni troškovi prodaje
- —
- Provizija
- —
- Porez na prenos vlasništva
- —
Procjena samo u edukativne svrhe. Nije ponuda kredita, procjena vrijednosti niti porezni savjet.
Često postavljana pitanja
Ko plaća porez na prenos u Massachusettsu?
Po običaju ga plaća prodavac. U većini okruga iznosi $2.28 na svakih $500 cijene ($4.56 na $1,000); u Barnstable Countyju ukupna stopa je $6.48 na $1,000.
Postoji li taksa na prenos nekretnina u Bostonu ili drugim gradovima?
Ne, od novembra 2026. Nekoliko opština zatražilo je dozvolu od zakonodavnog tijela, ali nijedna lokalna taksa na prenos nije odobrena.
Da li je provizija fiksni procenat?
Nije. O provizijama se pregovara. Od augusta 2024. naknada agentu kupca više se ne može nuditi preko MLS-a, a kupci potpisuju vlastite ugovore sa svojim agentima.
Da li prodavac plaća certifikat za detektore dima?
Da, prodavac ga obično organizuje i plaća. Takse određuje vatrogasna služba u svakom gradu i obično rastu s brojem stambenih jedinica.
Izvori
- MA Registries of Deeds: Tax stamps ($2.28 per $500)
- Barnstable County: History of the County Excise Tax
- BMN Boston: Status of the local-option real estate transfer fee (July 2026)
- MA Legislature: H.3930, Somerville transfer fee home-rule petition
- NAR: August 17, 2024 practice changes
- Town of Needham: Municipal Lien Certificate fees
- Town of Wellesley: Home Sale Smoke and CO Inspections
- Town of Groton: Quarterly property tax billing and the MA fiscal year
Informacije provjerene November 2026. Zakoni, kamatne stope i limiti programa se mijenjaju; potvrdite detalje sa svojim advokatom, kreditorom ili poreznim savjetnikom.
