Prodaja kuće tokom razvoda u Massachusettsu

Odluka o tome šta učiniti s kućom često je jedan od najtežih dijelova razvoda. Kuća čuva uspomene, možda je mjesto gdje se djeca osjećaju sigurno, a često je i najveća imovina koju par posjeduje. Ovaj vodič objašnjava mogućnosti, ko u Massachusettsu donosi konačnu odluku i koja pitanja o novcu i porezima treba postaviti. Naš cilj je da oba supružnika dobiju jasne, neutralne informacije kako bi odluka bila lakša.

Tri glavne mogućnosti

Ko odlučuje?

Većina parova odlučuje zajedno, često uz pomoć svojih advokata ili medijatora. Njihov pisani sporazum o razdvajanju zatim postaje dio sudske presude. Ako se supružnici ne mogu dogovoriti, o podjeli imovine odlučuje sudija suda Probate and Family Court (sud za ostavinska i porodična pitanja).

Massachusetts ne zahtijeva automatsku podjelu 50/50. Prema General Laws chapter 208, section 34, sudija razmatra mnoge faktore, uključujući:

• Koliko je brak trajao i ponašanje svakog supružnika tokom braka
• Dob, zdravlje, posao, primanja, vještine i dugove svakog supružnika
• Izglede svakog supružnika da u budućnosti ostvaruje prihode i stiče imovinu
• Sadašnje i buduće potrebe djece
• Doprinos svakog supružnika kupovini i održavanju kuće, uključujući doprinos kroz brigu o domaćinstvu

Automatska zabrana raspolaganja: ne prodajite bez sporazuma

Čim se u Massachusettsu podnese tužba za razvod, primjenjuje se automatska zabrana raspolaganja (automatic restraining order) prema pravilu Supplemental Probate and Family Court Rule 411. Za osobu koja podnosi tužbu stupa na snagu podnošenjem tužbe, a za drugog supružnika kada mu se tužba uruči. Dok je na snazi, nijedan supružnik ne smije prodati, prenijeti ili se zadužiti na nekretninu ili drugu imovinu, osim u ograničenim slučajevima kao što su:

• Pisani sporazum oba supružnika, ili
• Nalog suda.

To znači da prodaja tokom razvoda treba biti dogovorena u pisanoj formi ili odobrena od sudije prije nego što potpišete ugovor o posredovanju ili Purchase and Sale Agreement. Vaši advokati mogu za to pripremiti kratak sporazum (stipulation).

Kako da prodaja protekne glatko

Prodaja kuće tokom razvoda najbolje funkcioniše kada oba supružnika u isto vrijeme dobijaju iste informacije. Naš tim sve drži neutralnim:

1. Jedna zajednička analiza cijene. Oba supružnika vide istu analizu tržišta. Pogledajte naš vodič o određivanju cijene kuće.
2. Jednaka komunikacija. Oba supružnika (i njihove advokate, ako se to traži) stavljamo u kopiju za ponude i novosti.
3. Jasna pravila za razgledanja. Ako jedan supružnik još živi u kući, unaprijed se dogovaramo o terminima razgledanja i najavi.
4. Pisane odluke. Promjene cijene i prihvatanje ponuda potpisuju oba vlasnika.

Pri zatvaranju advokat otplaćuje hipoteku i sva založna prava, a zatim plaća troškove prodaje. Neto iznos može se podijeliti pri zatvaranju ili čuvati na posebnom računu (escrow), kako kaže Vaš sporazum ili sudski nalog. Saznajte više o uobičajenim troškovima zatvaranja za prodavce u Massachusettsu.

Otkup dijela supružnika i refinansiranje

Otkup obično počinje pravednom vrijednošću kuće. Mnogi parovi koriste procjenu vrijednosti ili analizu tržišta koju priprema broker. Osnovna računica izgleda ovako:

• Trenutna tržišna vrijednost
• Minus stanje hipoteke i svake home equity kreditne linije
• Jednako je kapitalu u kući (equity), koji se zatim dijeli kako je dogovoreno

Supružnik koji zadržava kuću obično refinansira kredit na svoje ime. To je važno jer potpisivanje akta kojim se neko odriče vlasništva ne skida tu osobu s hipoteke. Dok se kredit ne refinansira ili otplati, oba supružnika mogu ostati odgovorna prema banci. Banka će pregledati primanja, kreditnu istoriju i dugove supružnika koji ostaje. Alimentacija za djecu i izdržavanje bivšeg supružnika mogu uticati na ono što banka uzima u obzir. Rano razgovarajte s bankom. Naš vodič o kreditnoj sposobnosti i predodobrenju objašnjava šta banke gledaju.

Porezi o kojima trebate pitati poreznog savjetnika

Savezno izuzeće pri prodaji doma može uštedjeti mnogo novca. IRS dozvoljava da izuzmete do $250,000 dobiti od prodaje glavnog doma, ili do $500,000 ako predajete zajedničku prijavu. Da biste ispunili uslove, u pravilu morate biti vlasnik kuće i živjeti u njoj kao u glavnom prebivalištu najmanje 2 od 5 godina prije prodaje.

Razvod donosi nekoliko posebnih pravila, prema IRS Publication 523:

• Ako je Vaš supružnik ili bivši supružnik prenio kuću na Vas, vrijeme u kojem je on bio vlasnik možete računati kao svoje vrijeme vlasništva. Uslov prebivališta ipak morate ispuniti sami.
• Ako ste i dalje vlasnik kuće, ali u njoj živi Vaš bivši supružnik na osnovu sporazuma o razvodu ili razdvajanju, kuću u pravilu možete smatrati svojim prebivalištem za uslov korištenja.

Prenos kuće između supružnika u okviru razvoda u pravilu se ne smatra oporezivom prodajom. Ali supružnik koji zadržava kuću obično zadržava i prvobitnu poreznu osnovicu, što kasnije pri prodaji može značiti veću oporezivu dobit. Vrijeme prodaje i to da li te godine predajete zajedničku prijavu mogu promijeniti ishod. Više pročitajte u našem vodiču o porezu na kapitalnu dobit.

Brinite o sebi tokom postupka

Prodaja tokom razvoda može djelovati preopterećujuće. Nekoliko stvari pomaže:

• Razgovore o kući držite usmjerenim na činjenice i datume.
• Neka pravne sporove vode Vaši advokati, a pitanja o tržištu prepustite nama.
• Razmislite gdje ćete dalje živjeti. Ako planirate ponovo kupiti, korisno je dobiti predodobrenje kredita prije zatvaranja prodaje.

Kako Vam Suad može pomoći

Suad i naš tim rade s oba supružnika i njihovim advokatima smireno i neutralno, dijeleći iste informacije sa svima. Možemo Vam dati tržišnu vrijednost za otkup ili prodaju i voditi Vas kroz svaki korak na bosanskom ili engleskom jeziku. Počnite besplatnim i povjerljivim razgovorom od 15 minuta preko naše stranice za kontakt.