Inspekcija kuće u Massachusettsu: šta kupci trebaju znati

Inspekcija kuće je Vaša prilika da saznate u kakvom je stanju kuća prije nego što se obavežete. Massachusetts uz standardnu inspekciju dodaje i vlastita pravila: olovna boja, septičke jame, alarmi za dim i ugljen-monoksid i još mnogo toga. Evo šta možete očekivati i kako da iskoristite ono što saznate.

Vaše pravo na inspekciju

Za ugovore od 15. oktobra 2025. nadalje, prodavci u Massachusettsu i njihovi agenti ne mogu uslovljavati prihvatanje ponude time da se odreknete inspekcije. Također Vas ne smiju pritiskati da je preskočite. Prodavci Vam moraju dati pismeno obavještenje koje to objašnjava. I dalje možete sami odlučiti da ne radite inspekciju. Pogledajte naš vodič o davanju ponude da vidite kako se uslov inspekcije uklapa u Vaš ugovor.

Angažujte licenciranog inspektora

Massachusetts od maja 2001. traži da inspektori kuća budu licencirani. Država upozorava da potvrde strukovnih udruženja nisu zamjena za državnu licencu. Licencu možete provjeriti preko Board of Registration of Home Inspectors (državnog odbora za inspektore kuća).

Prema državnim pravilima, agent prodavca ne smije preporučiti određenog inspektora. To može samo agent koji Vas zastupa kao agent za kupce. Prijatelji, advokati i kreditori također mogu predložiti imena.

Šta obuhvata standardna inspekcija

Standardna inspekcija je vizuelni pregled lako dostupnih dijelova kuće s 1 do 4 stana. Prema državi, ona obuhvata:

• Krov, tavan, zidove, plafone, podove, prozore i vrata
• Temelje i podrum
• Grijanje i klimatizaciju
• Unutrašnje vodovodne i električne instalacije

To nije procjena vrijednosti, građevinska inspekcija niti garancija. Neće otkriti svaki skriveni problem. Država također navodi da olovna boja, kvalitet vode, termiti i drugi insekti, radon i buđ nisu dio osnovne inspekcije. Za to angažujete posebne licencirane stručnjake.

Stavke specifične za Massachusetts

Olovna boja (kuće izgrađene prije 1978)

Olovna boja je ozbiljno pitanje u starijim kućama u širem području Bostona. Prije nego što potpišete Purchase and Sale Agreement za kuću izgrađenu prije 1978, prodavac i agenti Vam moraju dati Property Transfer Lead Paint Notification (obavještenje o olovnoj boji pri prenosu vlasništva). Moraju Vam dati i sve izvještaje o olovu koje imaju i sve što znaju o olovu u kući.

• Imate 10 dana za inspekciju olova, osim ako ugovor ne određuje drugačiji rok. Možete je se i odreći.
• Ako će u kući živjeti dijete mlađe od 6 godina, novi vlasnik mora ukloniti olovnu boju ili je staviti pod privremenu kontrolu (interim control) u roku od 90 dana od preuzimanja vlasništva.
• Prodavci Vam ne smiju odbiti prodaju zato što imate malu djecu.

Pomoć s troškovima: Država nudi poreski kredit na porez na dohodak do $3,000 po stanu za potpuno uklanjanje olova ili do $1,000 po stanu za privremenu kontrolu, uz određene uslove. MassHousing program Get the Lead Out nudi kredite s niskom ili nultom kamatom vlasnicima koji ispunjavaju uslove, s najvišim iznosima od $30,000 do $45,000, zavisno od vrste nekretnine.

Septičke jame (Title 5)

Ako kuća nije priključena na gradsku kanalizaciju, vjerovatno ima septičku jamu. Prema državnim Title 5 pravilima, sistem u pravilu mora biti pregledan najviše 2 godine prije prodaje. Taj rok je 3 godine ako je sistem pražnjen svake godine i ako su priloženi dokazi. Ako zimsko vrijeme to onemogući, inspekcija se može obaviti do 6 mjeseci nakon prodaje, uz pismeno obavještenje kupcu.

Sistem koji ne prođe inspekciju obično se mora obnoviti u roku od 2 godine. Zamjena septičke jame može biti skupa, pa pažljivo pročitajte Title 5 izvještaj i razgovarajte s advokatom o tome ko će platiti.

Radon

Radon je prirodni plin koji se ne vidi i nema miris. Država navodi da nijedan dio Massachusettsa nije bez rizika od radona i da oko 1 od 4 kuće ima visoke nivoe. EPA granica za djelovanje je 4 pCi/L. Ako test pokaže 4 ili više, planirajte sistem za smanjenje radona koji postavlja certificirani stručnjak. Ako kuća već ima takav sistem, tražite rezultate testova.

Rezervoari za lož-ulje

Mnoge starije kuće griju se na lož-ulje. Državni zakon traži da kuće s 1 do 4 stana koje se griju na lož-ulje imaju sigurnosni ventil ili zaštićen dovodni vod, koji je postavio licencirani tehničar, osim ako važi izuzeće. Tražite dokaz o usklađenosti. Osiguravajuća društva moraju kućama koje ispunjavaju propise ponuditi osiguranje od curenja lož-ulja. Pitajte i koliko je rezervoar star, ima li znakova curenja i postoji li stari ukopani rezervoar.

Štetočine

Termiti, mravi drvotočci i drugi insekti koji uništavaju drvo nisu dio standardne inspekcije. Mnogi kupci naručuju posebnu inspekciju na štetočine, a neki kreditori je traže.

Potvrda za alarme dima i ugljen-monoksida

Ovo je obaveza prodavca. Prije zaključenja kupovine prodavac mora od lokalne vatrogasne službe dobiti Certificate of Compliance (potvrdu o usklađenosti) koja pokazuje da kuća ima propisane alarme za dim i CO. Obično će Vam trebati pri zaključenju kupovine. Naknade određuje svaki grad. Ako kupujete kuću s više stanova, zahtjevi su stroži.

Šta uraditi s izvještajem

1. Pročitajte ga u cijelosti. Zamolite inspektora da objasni sve što nije jasno.
2. Razvrstajte probleme. Odvojite sigurnosne stavke i skupe popravke (krov, grijanje, temelji, elektroinstalacije, septička jama) od sitnih estetskih popravki.
3. Tražite ponude za glavne stavke od licenciranih izvođača.
4. Odlučite o sljedećem koraku prije isteka roka za uslov: nastaviti, tražiti popravke, tražiti sniženje cijene ili umanjenje pri zaključenju, ili odustati.
5. Svaki dogovor stavite na papir u Purchase and Sale Agreement ili u aneks. Advokat Vam može pomoći oko formulacije.

Uobičajeni spisak inspekcija

Kako Suad može pomoći

Suad i naš tim mogu Vam pomoći da isplanirate inspekcije, razumijete rezultate i odlučite šta da tražite, na bosanskom ili engleskom jeziku. Ako tek počinjete, pogledajte našu stranicu za kupce prve kuće ili zakažite besplatan razgovor od 15 minuta preko naše stranice za kontakt.