Troškovi zaključenja kupovine za kupce u Massachusettsu: šta plaćate i kako uštedjeti

Učešće nije jedini novac koji Vam treba za kupovinu kuće. Plaćate i troškove zaključenja kupovine (closing costs): naknade za kredit, advokata, osiguranje vlasništva, upis i novac koji se izdvaja za poreze i osiguranje. Evo šta kupci u Massachusettsu obično plaćaju i kako da te troškove smanjite.

Koliki su troškovi zaključenja kupovine?

Fannie Mae navodi da troškovi zaključenja kupovine na nivou cijele zemlje obično iznose oko 2% do 6% kupovne cijene. Gdje ćete se Vi naći zavisi od kredita, cijene, poreza u Vašem gradu i od toga kada zaključujete kupovinu. Kreditor Vam nakon podnošenja zahtjeva mora dati Loan Estimate (procjenu kredita), a prema saveznom zakonu Closing Disclosure (konačni obračun) morate dobiti najmanje tri radna dana prije zaključenja kupovine. Pažljivo uporedite ta dva dokumenta.

Šta kupci plaćaju u Massachusettsu

1. Naknade kreditora

One pokrivaju odobravanje Vašeg kredita. Fannie Mae kaže da naknade kreditora obično iznose 1% do 2% iznosa kredita. Mogu uključivati:

• Naknade za obradu ili analizu kredita (underwriting)
• Diskontne poene, ako odlučite otkupiti nižu kamatnu stopu
• Procjenu vrijednosti (Fannie Mae navodi da uobičajena procjena košta oko $300 do $600)
• Naknade za kreditni izvještaj i potvrdu o poplavnoj zoni

2. Honorar advokata

U Massachusettsu zaključenje kupovine vode advokati, a ne title kompanije. Kod većine kupovina na kredit advokat za zaključenje zastupa Vašeg kreditora, a kupac plaća honorar tog advokata kao dio troškova zaključenja. Advokat za zaključenje radi provjeru vlasništva, priprema konačni obračun i upisuje Vaš vlasnički list i hipoteku.

Mnogi kupci angažuju i vlastitog advokata da pregleda Purchase and Sale Agreement i zaštiti njihove interese. Ponekad isti advokat radi oba posla, uz Vašu saglasnost. Tražite svaki honorar pismeno unaprijed.

3. Osiguranje vlasništva

Osiguranje vlasništva (title insurance) štiti od problema s vlasništvom, kao što su stari tereti ili greške u javnim evidencijama. Postoje dvije vrste:

• Polisa za kreditora: Traži je kreditor, a plaćate je Vi. Štiti interes banke.
• Vlasnička polisa: Nije obavezna, ali je mnogi advokati preporučuju. Štiti Vas sve dok ste vlasnik kuće.

Obje su jednokratne premije koje se plaćaju pri zaključenju kupovine. Polisa za kreditora zasniva se na iznosu kredita, a vlasnička na cijeni. Tražite ponudu od advokata na vrijeme.

4. Takse za upis u Registry of Deeds

Vaši dokumenti se upisuju u okružni Registry of Deeds (zemljišnu knjigu). Trenutne državne takse, uključujući dodatne naknade, su:

U Massachusettsu porez na prenos vlasništva (deed excise tax, često zvan “tax stamps”) obično plaća prodavac, a ne kupac.

5. Unaprijed plaćene stavke i escrow

Ovo zapravo nisu naknade. To su Vaši budući računi plaćeni unaprijed:

• Osiguranje kuće: Obično se premija za prvu godinu plaća prije ili pri zaključenju kupovine.
• Escrow depozit: Većina kreditora otvara escrow račun za porez na nekretninu i osiguranje. Pri zaključenju često uplaćujete nekoliko mjeseci poreza i nekoliko mjeseci osiguranja.
• Poravnanje poreza: Porez na nekretninu dijeli se između Vas i prodavca prema datumu zaključenja kupovine. Mnogi gradovi u Massachusettsu naplaćuju porez tromjesečno, pa poravnanje zavisi od toga u kojem dijelu obračunskog perioda zaključujete kupovinu.
• Unaprijed plaćena kamata: Kamata od datuma zaključenja do kraja mjeseca.

6. Ostali mogući troškovi

• Inspekcije kuće, olova, radona, štetočina i septičke jame, obično plaćene prije zaključenja (pogledajte naš vodič za inspekcije)
• Troškovi kondominijuma, naknada za dokumente kondominijuma ili srazmjerni dio mjesečnih troškova za kondominijum
• Osiguranje hipoteke, zavisno od vrste kredita i učešća
• Poravnanje za rezervoar lož-ulja, ako se kuća grije na lož-ulje i Vaš ugovor kaže da ćete prodavcu platiti gorivo koje je ostalo u rezervoaru

Umanjenja od prodavca: kako funkcionišu

Umanjenje od prodavca (seller credit, zove se i concession) je novac koji prodavac pristaje izdvojiti za Vaše troškove zaključenja kupovine. Dogovara se u ponudi ili nakon inspekcije. Kreditori ograničavaju koliko prodavac može doprinijeti. Za konvencionalne kredite koje podržava Fannie Mae, granice za kuću u kojoj ćete živjeti su:

Umanjenja od prodavca mogu pokriti troškove zaključenja, ali se ne mogu koristiti za učešće. FHA, VA i drugi krediti imaju vlastita ograničenja, pa pitajte svog kreditora.

Kako smanjiti troškove zaključenja kupovine

1. Uporedite kreditore. Tražite Loan Estimate od najmanje dva ili tri kreditora istog dana i uporedite naknade, a ne samo kamatnu stopu.
2. Pogledajte programe pomoći. MassHousing i mnogi gradovi nude pomoć za učešće i troškove zaključenja kupcima koji ispunjavaju uslove. Pogledajte naš vodič o programima za kupce prve kuće.
3. Dogovorite umanjenje od prodavca u okviru granica Vašeg kreditora.
4. Pitajte za kredite od kreditora (lender credits). Neki kreditori plate dio Vaših troškova u zamjenu za malo višu kamatnu stopu. To može imati smisla ako planirate prodati ili refinansirati u narednih nekoliko godina.
5. Tražite ponude advokata i osiguranja vlasništva na vrijeme i pitajte šta je uključeno.
6. Izaberite datum zaključenja imajući u vidu unaprijed plaćenu kamatu i rokove za porez.

Kako Suad može pomoći

Suad i naš tim mogu Vam pomoći da procijenite ukupnu gotovinu potrebnu za zaključenje kupovine, dogovorite umanjenja od prodavca i povežete se s pouzdanim lokalnim kreditorima i advokatima, na bosanskom ili engleskom jeziku. Zakažite besplatan razgovor od 15 minuta preko naše stranice za kontakt.