Prodaja i kupovina u isto vrijeme u Massachusettsu

Vaša porodica raste, promijenili ste posao ili ste jednostavno spremni za više prostora. Ako već posjedujete kuću, najveće pitanje često nije “šta da kupimo?”, nego “kako da prodamo jednu kuću i kupimo drugu, a da ne zapnemo?”. Na tijesnom tržištu kao što je šire područje Bostona, usklađivanje dvije transakcije traži planiranje. Ovaj vodič prolazi kroz glavne opcije, finansijske alate koji mogu pomoći i kako kupci i prodavci u Massachusettsu rješavaju zatvaranja istog dana i kratke boravke.

Počnite od svojih brojki

Prije nego što izaberete strategiju, saznajte:

• Za koliko će se Vaša kuća vjerovatno prodati. Zatražite besplatnu procjenu vrijednosti kuće.
• Koliko će Vam ostati nakon troškova prodaje, uključujući otplatu hipoteke, proviziju, porez na promet nekretnina u Massachusettsu (deed excise tax) i advokatske troškove. Pogledajte naš vodič o troškovima zatvaranja za prodavca.
• Koliko možete pozajmiti za sljedeću kuću, sa i bez uračunate rate trenutne hipoteke.
• Mogući porezi. Većina vlasnika koji su živjeli u svojoj kući može isključiti veliki dio dobiti, ali postoje pravila. Pogledajte naš vodič o kapitalnoj dobiti.

Banka Vam može reći da li ispunjavate uslove da neko vrijeme otplaćujete obje hipoteke. Pravila Fannie Mae, na primjer, uglavnom traže da banka računa i trenutnu i novu stambenu ratu ako trenutna kuća nije prodata, osim ako imate potpisan kupoprodajni ugovor i ako je uslov finansiranja kupca već ispunjen.

Opcija 1: Prvo prodati, zatim kupiti

Kako funkcioniše: Oglasite i prodate trenutnu kuću, a zatim novac od prodaje koristite za kupovinu.

• Prednosti: Tačno znate koliko novca imate. Vaša ponuda ne zavisi od prodaje, pa Vas prodavci vide kao jačeg kupca. Manji finansijski rizik.
• Nedostaci: Možda ćete se morati seliti dva puta ili naći privremeni smještaj ako ne nađete sljedeću kuću na vrijeme.

Kako to olakšati: Dogovorite s kupcem kasniji datum zatvaranja ili kratak boravak nakon zatvaranja (vidi “use and occupancy” ispod).

Opcija 2: Prvo kupiti, zatim prodati

Kako funkcioniše: Prvo kupite novu kuću, a zatim prodate staru.

• Prednosti: Jedna selidba. Možete bez žurbe izabrati pravu kuću, a staru pripremiti i urediti za prodaju nakon što se iselite, što često pomaže da bolje izgleda na razgledanju.
• Nedostaci: Možda ćete plaćati dvije hipoteke, poreze i komunalije dok se stara kuća ne proda. Treba Vam dovoljno prihoda ili novca da ispunite uslove i dovoljno ušteđevine za učešće.

Finansijski alati kao što su HELOC ili bridge kredit (ispod) mogu pomoći kod učešća.

Opcija 3: Uslovne ponude

Uslovna ponuda (contingent offer) kaže da ćete novu kuću kupiti samo ako se Vaša trenutna kuća proda. Neke verzije dozvoljavaju prodavcu da i dalje oglašava kuću i daju Vam kratak rok da uklonite uslov ako stigne druga ponuda.

U traženim naseljima šireg područja Bostona mnogi prodavci više vole ponude bez uslova prodaje. Uslovne ponude obično bolje prolaze kada:

• Je Vaša trenutna kuća već pod ugovorom
• Je kuća koju želite već neko vrijeme na tržištu
• Je tržište u tom cjenovnom rangu sporije

Naš vodič o davanju ponude i Purchase and Sale Agreementu objašnjava kako se uslovi uklapaju u ugovore u Massachusettsu.

Finansijski alati koji pomažu

Rent-back i “use and occupancy” u Massachusettsu

Ponekad prodavac treba ostati nekoliko dana ili sedmica nakon zatvaranja, ili kupac treba useliti ranije. U Massachusettsu se to obično rješava pismenim use and occupancy agreement (ugovorom o korištenju i boravku) koji pripremaju ili pregledaju advokati. On obično uređuje:

• Broj dana i dnevnu ili sedmičnu naknadu
• Depozit ili zadržani iznos (escrow) od prodavčevog novca
• Ko plaća komunalije i ko šta osigurava
• U kakvom stanju kuća mora biti kada korisnik izađe
• Šta se dešava ako korisnik ostane duže od roka

Banke mogu ograničiti koliko dugo prodavac smije ostati nakon zatvaranja kod kredita za vlasnike koji žive u kući, pa se banka kupca mora složiti. Nikada ne predajte ključeve i ne unosite stvari bez potpisanog ugovora.

Dva zatvaranja istog dana

Mnogi kupci u Massachusettsu koji prelaze u novu kuću ujutro zatvore prodaju, a popodne kupovinu. To može dobro funkcionisati, ali traži usklađivanje:

1. Prodaju zakažite prvo. Novac od prodaje često finansira Vašu kupovinu.
2. Neka oba advokata i banke budu u stalnom kontaktu. Provjerite da će banka kupca Vaše kuće isplatiti novac na vrijeme.
3. Isplanirajte selidbu. Selidbena firma će možda morati utovariti ujutro i istovariti kasnije, ili čuvati Vaše stvari preko noći.
4. Rano pribavite sve potvrde. Kao prodavcu Vam treba potvrda o alarmima za dim i ugljen-monoksid od vatrogasne službe. Za kuće izgrađene prije 1978. trebaju i dokumenti o obavještenju o boji s olovom.
5. Imajte rezervni plan ako se neko zatvaranje odgodi: kratkoročni smještaj, skladište ili use and occupancy ugovor.

Koja opcija Vam odgovara?

• Prvo prodajte ako Vam treba kapital iz kuće za kupovinu i želite najmanji rizik.
• Prvo kupite ako ispunjavate uslove za obje rate ili imate sredstva za premošćivanje, i želite jednu selidbu.
• Uslovna ponuda ako je Vaša kuća već pod ugovorom ili je tržište sporije.

Više o pripremi trenutne kuće pročitajte u našem vodiču za prodaju.

Kako Suad može pomoći

Suad već više od 25 godina usklađuje prodaje i kupovine za porodice u širem području Bostona. Naš tim može odrediti cijenu Vaše kuće, isplanirati rokove i raditi s Vašim advokatom i bankom kako bi oba zatvaranja prošla glatko, na bosanskom ili engleskom jeziku. Zakažite besplatan razgovor od 15 minuta da isplaniramo Vašu selidbu.