Kupovina novogradnje ili zemljišta u Massachusettsu

Potpuno nova kuća, ili zemljište na kojem možete sagraditi svoju, san je mnogih porodica. Novogradnja može značiti moderne instalacije, bolju energetsku efikasnost i manje neočekivanih popravki. Kupovina zemljišta daje Vam najviše kontrole. Ali oba puta funkcionišu drugačije od kupovine postojeće kuće, a Massachusetts dodaje svoja pravila o septičkim sistemima, močvarnim područjima i zoniranju. Ovaj vodič objašnjava na šta treba paziti.

1. dio: Kupovina novogradnje

Vrste novogradnje

• Završene ili “spec” kuće: Graditelj je završio kuću i prodaje je, slično kao kod preprodaje.
• Kuće u izgradnji: Kupujete prije nego što je kuća završena. Možda možete izabrati neke završne radove.
• Kuće koje tek treba izgraditi: Birate parcelu i projekat u naselju, a graditelj je gradi za Vas.
• Gradnja po mjeri: Posjedujete ili kupujete zemljište i angažujete graditelja da sagradi kuću koju ste osmislili.

Imajte vlastitog agenta

Ljubazni prodavac u ogledoj kući radi za graditelja. Njegov posao je da prodaje kuće po najboljoj cijeni i uslovima za graditelja. Vlastiti agent Vam pomaže da uporedite cijenu s drugim novim i polovnim kućama, pregovarate o dodatnoj opremi ili pomoći za troškove zatvaranja i pregledate rokove i uslove ugovora.

Ugovori s graditeljima su drugačiji

Graditelji obično koriste vlastite obrasce ugovora, napisane tako da štite graditelja. Prije potpisivanja neka ga pregleda Vaš vlastiti advokat za nekretnine iz Massachusettsa. Ključne tačke na koje treba paziti:

• Depoziti: Koliko se plaća i kada, gdje se novac čuva i kada ga možete dobiti nazad
• Rok završetka: Šta se dešava ako kuća kasni i da li imate neko pravo na naknadu
• Promjene cijene: Da li graditelj može povećati cijenu zbog troškova materijala ili izmjena
• Specifikacije: Tačno koji završni radovi, aparati i oprema su uključeni
• Završni obilazak: Kako će se riješiti “punch list” (spisak nedovršenih stavki)
• Certificate of occupancy (upotrebna dozvola): Lokalni građevinski odjel mora odobriti kuću prije nego što se možete useliti

I nove kuće treba pregledati

Novo ne znači savršeno. Mnogi kupci angažuju inspektora prije zatvaranja zidova (inspekcija “pre-drywall”) i ponovo prije zatvaranja kupovine. Pročitajte naš vodič o inspekcijama kuće.

Garancije

Mnogi graditelji nude pismenu garanciju, koja često pokriva izvedbu radova kraći period, a glavne konstrukcijske dijelove duže. Pročitajte tačno šta je pokriveno, koliko dugo i kako se podnosi reklamacija. Sudovi u Massachusettsu su priznali i prećutnu garanciju useljivosti za nove kuće koje prodaju graditelji, koja može zaštititi kupce od određenih ozbiljnih skrivenih nedostataka. Pitajte svog advokata kako se to odnosi na Vas.

2. dio: Krediti za gradnju i zemljište

Ako kupujete završenu kuću, koristite običnu hipoteku. Ako gradite, finansiranje funkcioniše drugačije:

• Construction-to-permanent loan: Jedan kredit plaća graditelja u fazama tokom gradnje, a zatim prelazi u običnu hipoteku kada je kuća gotova. Često postoji samo jedno zatvaranje.
• Finansiranje u dva koraka: Kratkoročni kredit za gradnju, a zatim posebna hipoteka nakon završetka. To može značiti dva puta troškove zatvaranja.
• Krediti za zemljište (parcelu): Krediti samo za kupovinu zemljišta obično traže veće učešće i imaju više kamate od stambenih kredita, a nudi ih manje banaka.
• VA krediti za gradnju: Krediti koje garantuje VA mogu se koristiti za gradnju kuće. VA funding fee za kredite za gradnju ista je kao za kredite za kupovinu (2.15% za prvo korištenje s manje od 5% učešća). Pogledajte naš vodič za veterane.

Banka će htjeti vidjeti ugovor s graditeljem, nacrte, budžet i rokove. Novac isplaćuje u “draws” (tranšama) kako se radovi završavaju i pregledaju. Razgovarajte s bankom na vrijeme. Naš vodič o vrstama hipoteka objašnjava osnove.

3. dio: Kupovina zemljišta u Massachusettsu

Lijepa parcela nije uvijek građevinska parcela. Prije kupovine zemljišta morate znati da li možete sagraditi ono što želite, gdje i po kojoj cijeni. Vaša ponuda treba da Vam da vremena da to saznate, uz uslove (contingencies) za stavke ispod.

Septički sistem: perc test i Title 5

Ako zemljište nije priključeno na gradsku kanalizaciju, kući će trebati septički sistem. U Massachusettsu septičke sisteme uređuju državna pravila Title 5 i lokalni Board of Health (zdravstveni odbor), koji može imati strože lokalne propise. Prije gradnje inženjer obično radi ispitivanja tla, uključujući “perc test” (test propusnosti) da vidi koliko brzo voda otiče, obično uz prisustvo lokalnog Board of Health. Ako tlo ne prođe test, septički sistem može biti vrlo skup ili nedozvoljen.

Voda

Pitajte da li gradski vodovod dolazi do parcele. Ako ne, trebat će Vam privatni bunar. Pitajte o očekivanoj dubini bunara, testiranju kvaliteta vode i lokalnim pravilima za bunare.

Močvarna područja i Conservation Commission

Massachusetts štiti močvarna područja (wetlands), potoke, jezerca i obližnje zemljište državnim zakonom Wetlands Protection Act. Svaki grad ili općina ima Conservation Commission (komisiju za zaštitu prirode) koja pregleda radove u tim područjima ili u njihovoj blizini. Mnoge općine imaju i vlastite propise o wetlands koji mogu biti stroži. Ako zemljište ima vlažne dijelove, potok ili niske dijelove, radovi mogu trebati odobrenje Conservation Commission, a na nekim dijelovima parcele možda se neće moći graditi. Stručnjak za wetlands ili inženjer može Vam mapirati ta područja.

Zoniranje

Svaka općina određuje vlastito zoniranje. Provjerite u građevinskom ili planskom odjelu općine:

• Minimalnu veličinu parcele i dužinu fronta prema ulici
• Udaljenost od granica parcele
• Ograničenja visine i dozvoljene namjene (kuća za jednu porodicu, za dvije porodice, pomoćni stanovi)
• Da li je parcela odobrena kao građevinska ili bi trebala variance (izuzeće) ili special permit (posebna dozvola)

Komunalije, pristup i troškovi

• Udaljenost do struje, plina, kablovske i interneta, i trošak dovođenja do Vaše kuće
• Pristup za prilazni put, nagibi, stijena (ledge) i krčenje drveća
• Služnosti, zajednički prilazi ili prava prolaza koja utiču na nekretninu
• Aktuelni geodetski snimak (survey) s tačnim granicama

Korak po korak

1. Dobijte prethodno odobrenje i pitajte banku o kreditima za gradnju ili zemljište ako planirate graditi.
2. Radite s vlastitim agentom od prve posjete graditelju.
3. Neka advokat iz Massachusettsa pregleda svaki ugovor s graditeljem ili ugovor o zemljištu.
4. Za zemljište predvidite vrijeme i uslove za perc testove i provjeru wetlands i zoniranja.
5. Radite inspekcije tokom gradnje i prije zatvaranja i čuvajte svu dokumentaciju o garancijama.

Spremni da istražite? Pokrenite pretragu nekretnina s filterima za novogradnju.

Kako Suad može pomoći

Suad ima više od 25 godina iskustva u prodaji kuća, zemljišta i višeporodičnih nekretnina u širem području Bostona. Naš tim Vam može pomoći da uporedite graditelje, procijenite parcele i koordinirate s advokatima, inženjerima i bankama, na bosanskom ili engleskom jeziku. Zakažite besplatan razgovor od 15 minuta da porazgovaramo o Vašim planovima.