Kupovina kuće u Massachusettsu kao veteran ili pripadnik vojske

Ako ste služili u vojsci, služite sada ili ste preživjeli supružnik pripadnika vojske, možda imate pravo na jednu od najjačih pogodnosti za kupovinu kuće: VA stambeni kredit. Massachusetts također nudi pomoć kod poreza na nekretnine za mnoge veterane. Ovaj vodič objašnjava kako VA kredit funkcioniše, koliko košta u 2026. i koje pogodnosti u Massachusettsu se odnose na vlasništvo nad kućom.

Osnove VA stambenog kredita

VA kredit za kupovinu daje privatni kreditor, kao što je banka ili hipotekarna kompanija, a garantuje ga U.S. Department of Veterans Affairs (američko Ministarstvo za pitanja veterana). Prema VA, glavne pogodnosti uključuju:

• Bez učešća u većini slučajeva, sve dok cijena nije veća od procijenjene vrijednosti
• Bez privatnog osiguranja hipoteke (PMI)
• Konkurentne kamate i ograničenja na neke troškove zatvaranja
• Bez kazne za prijevremenu otplatu kredita

VA kredit možete koristiti za kupovinu kuće sa najviše četiri stana, stana u kondominiju koji je odobrio VA, ili za gradnju ili poboljšanje kuće. Morate namjeravati živjeti u kući. Ako Vas zanima kuća za dvije ili tri porodice, pogledajte naš vodič o kupovini kuće za 2–4 porodice u kojoj ćete živjeti.

Ko ispunjava uslove?

Trebate Certificate of Eligibility (COE, potvrdu o pravu). Možete je zatražiti online preko VA, a Vaša banka je obično može dobiti za nekoliko minuta. Uslovi službe zavise od toga kada ste služili. Na primjer, prema VA:

• Pripadnici aktivne vojske: uglavnom 90 dana neprekidne službe
• Veterani koji su služili od 2. augusta 1990. do danas: uglavnom 24 neprekidna mjeseca, ili cijeli period za koji ste pozvani u aktivnu službu (najmanje 90 dana)
• Nacionalna garda i rezerva: na primjer, 6 priznatih godina ili 90 dana kvalifikovane aktivne službe

Neki preživjeli supružnici također ispunjavaju uslove. I s kraćom službom možete imati pravo ako ste otpušteni zbog invaliditeta povezanog sa službom ili iz nekih drugih razloga. Morate ispuniti i kreditne i prihodovne standarde banke.

VA funding fee u 2026.

Većina korisnika VA kredita plaća jednokratnu funding fee (naknadu za finansiranje). Možete je platiti na zatvaranju ili dodati kreditu. Trenutne VA stope za kredite za kupovinu i gradnju (na snazi od 7. aprila 2023. i dalje važe u 2026) su:

Na primjer, za kredit od $500,000 bez učešća, funding fee za nekoga ko koristi pravo prvi put bila bi 2.15%, odnosno $10,750.

Ko ne plaća funding fee?

Prema VA, oslobođeni ste ako:

• Primate VA naknadu za invaliditet povezan sa službom, ili imate pravo na nju ali umjesto nje primate penziju ili platu aktivne službe
• Primate Dependency and Indemnity Compensation (DIC) kao preživjeli supružnik
• Ste pripadnik vojske s predloženom ili memorandumskom ocjenom (proposed or memorandum rating), primljenom prije zatvaranja, koja pokazuje da imate pravo na naknadu
• Ste pripadnik aktivne vojske i pokažete dokaz o odlikovanju Purple Heart najkasnije na dan zatvaranja

Entitlement i limiti kredita

“Entitlement” je iznos koji VA obećava vratiti Vašoj banci ako prestanete otplaćivati kredit. To nije gornja granica onoga što možete pozajmiti.

• Puni entitlement: Ako nikada niste koristili ovo pravo, ili ste otplatili raniji VA kredit i prodali kuću, nemate VA limit kredita. Možete pozajmiti onoliko koliko banka odobri, bez učešća, sve dok cijena ne prelazi procijenjenu vrijednost.
• Preostali entitlement: Ako još imate aktivan VA kredit ili ste ranije imali prinudnu naplatu (foreclosure), iznos bez učešća ograničen je conforming limitom za okrug. Za veći kredit Vam možda treba učešće. VA koristi limit za jedan stan u okrugu koji određuje FHFA, čak i za kuće s više stanova. Za 2026. nacionalni osnovni iznos je $832,750, a okruzi u širem području Bostona imaju više limite.

Vaša banka može izračunati Vašu tačnu kupovnu moć na osnovu Vašeg COE.

VA procjena i odobrenje kondominija

Svaki VA kredit traži VA procjenu. Procjenitelj određuje vrijednost i provjerava da li kuća ispunjava VA minimalne standarde sigurnosti, ispravnosti i higijene. Starije kuće u širem području Bostona ponekad imaju stavke koje procjenitelj može označiti, kao što su boja koja se ljušti, nedostajuće ograde ili problemi s krovom. Popravke će možda biti potrebne prije zatvaranja.

Ako procjena bude niža od cijene, možete tražiti od prodavca da smanji cijenu, platiti razliku u gotovini ili iskoristiti opcije iz ugovora. Razgovarajte sa svojim advokatom i agentom o tome kako Vaša ponuda i Purchase and Sale Agreement rješavaju ovu situaciju.

Kondominijumi: VA finansira samo stanove u kondominijumima koje je odobrio VA. Mnoge zgrade u širem području Bostona još nisu odobrene. Zamolite agenta da provjeri status odobrenja prije nego što se zaljubite u neki stan. Pogledajte naš vodič za kupovinu stana u kondominiju.

Pogodnosti u Massachusettsu za veterane vlasnike kuća

Olakšice na porez na nekretnine (Chapter 59, Section 5)

Zakon Massachusettsa nudi lokalne olakšice na porez na nekretnine mnogim veteranima, njihovim supružnicima i preživjelim supružnicima. Prema vodiču za poreske obveznike Department of Revenue (državne poreske uprave), one uključuju:

• Clause 22: $400 za veterane s invaliditetom povezanim sa službom od 10% ili više, dobitnike odlikovanja Purple Heart i Gold Star roditelje, između ostalih
• Clause 22E: $1,000 za veterane sa 100% invaliditeta povezanog sa službom
• Clauses 22A, 22B, 22C: od $750 do $1,500 za određene teške invaliditete ili odlikovanja
• Clauses 22D i 22F: potpuno oslobađanje za određene preživjele supružnike i određene veterane s teškim invaliditetom

Postoje pravila o prebivalištu. Na primjer, Clause 22 uglavnom traži da ste živjeli u Massachusettsu šest mjeseci prije stupanja u službu ili najmanje dvije godine prije poreske godine (neke općine to smanjuju na jednu godinu). Kod lokalnih procjenitelja morate se prijaviti svake godine, obično do 1. aprila ili tri mjeseca nakon slanja poreskih računa, šta god je kasnije.

Izmjene po HERO Actu: HERO Act, usvojen u augustu 2024, dozvoljava svakom gradu ili općini da udvostruči ove iznose olakšica (Clause 22J) ili da ih svake godine usklađuje s inflacijom (Clause 22I). To su lokalne opcije, pa se pogodnosti sada razlikuju od općine do općine. Pitajte ured procjenitelja u svojoj općini šta je usvojeno.

MassHousing

MassHousing (državna agencija za stambeno finansiranje) je ranije nudila opcije posebno za veterane. Godine 2018. najavila je kredit od $2,500 za troškove zatvaranja za veterane koji koriste njen program Operation Welcome Home. Programi se mijenjaju, pa pitajte banku koju je odobrila MassHousing šta je danas dostupno. Možda ispunjavate uslove i za opću MassHousing pomoć za kupce prve nekretnine. Pogledajte naš vodič o programima za kupce prve nekretnine.

Korak po korak

1. Pribavite svoj Certificate of Eligibility.
2. Razgovarajte s bankom koja ima iskustva s VA kreditima i dobijte prethodno odobrenje.
3. Izaberite agenta koji zna kako predstaviti VA ponude.
4. Rano provjerite odobrenje kondominija ili stanje nekretnine.
5. Nakon zatvaranja prijavite se u svojoj općini za olakšice na porez na nekretnine.

Kako Suad može pomoći

Hvala Vam na službi. Naš tim Vam može pomoći da s povjerenjem iskoristite svoje VA pravo, od pronalaska kuća koje ispunjavaju VA standarde do povezivanja s bankama koje imaju iskustva s VA kreditima, na bosanskom ili engleskom jeziku. Zakažite besplatan razgovor od 15 minuta da počnemo.