Comprar imóvel novo ou terreno em Massachusetts

Uma casa nova, ou um terreno onde você possa construir a sua, é o sonho de muitas famílias. Um imóvel novo pode significar sistemas modernos, mais eficiência energética e menos reparos inesperados. Comprar um terreno dá a você o maior controle de todos. Mas os dois caminhos funcionam de forma diferente da compra de uma casa usada, e Massachusetts tem as suas próprias regras sobre fossas sépticas, áreas alagadas e zoneamento. Este guia explica o que observar.

Parte 1: Comprar um imóvel novo

Tipos de imóvel novo

• Casas prontas ou “spec”: A construtora terminou a casa e está vendendo, de forma parecida com uma revenda.
• Casas em construção: Você compra antes de a casa ficar pronta. Talvez possa escolher alguns acabamentos.
• Casas a construir: Você escolhe um lote e uma planta em um empreendimento, e a construtora constrói para você.
• Construção personalizada: Você tem ou compra um terreno e contrata uma construtora para fazer a casa que você projetou.

Tenha o seu próprio corretor

O vendedor simpático da casa modelo trabalha para a construtora. O trabalho dele é vender casas pelo melhor preço e condições para a construtora. Ter o seu próprio corretor ajuda você a comparar o preço com outras casas novas e usadas, negociar melhorias ou ajuda nos custos de fechamento, e revisar o cronograma e as condições do contrato.

Contratos com construtoras são diferentes

As construtoras geralmente usam os seus próprios modelos de contrato, escritos para proteger a construtora. Antes de assinar, peça ao seu próprio advogado imobiliário de Massachusetts para revisar. Pontos importantes para observar:

• Depósitos: Quanto é devido e quando, onde o dinheiro fica guardado e quando você pode recebê-lo de volta
• Data de conclusão: O que acontece se a casa atrasar, e se você tem algum direito
• Mudanças de preço: Se a construtora pode aumentar o preço por custo de materiais ou pedidos de alteração
• Especificações: Exatamente quais acabamentos, eletrodomésticos e itens estão incluídos
• Vistoria final: Como será tratada a “punch list” (lista de pendências)
• Certificate of occupancy (habite-se): O departamento de obras local precisa aprovar a casa antes de você se mudar

Inspecione casas novas também

Novo não significa perfeito. Muitos compradores contratam um inspetor antes de as paredes serem fechadas (inspeção “pre-drywall”) e de novo antes do fechamento. Leia o nosso guia sobre inspeções do imóvel.

Garantias

Muitas construtoras oferecem uma garantia por escrito, muitas vezes cobrindo a mão de obra por um período mais curto e as partes estruturais principais por mais tempo. Leia exatamente o que é coberto, por quanto tempo e como fazer uma reclamação. Os tribunais de Massachusetts também reconhecem uma garantia implícita de habitabilidade para casas novas vendidas por construtoras, que pode proteger o comprador contra certos defeitos ocultos graves. Pergunte ao seu advogado como isso se aplica a você.

Parte 2: Empréstimos para construção e para terreno

Se você compra uma casa pronta, usa uma hipoteca comum. Se vai construir, o financiamento funciona de outro jeito:

• Construction-to-permanent loan: Um único empréstimo paga a construtora em etapas durante a obra e depois vira uma hipoteca comum quando a casa fica pronta. Muitas vezes há só um fechamento.
• Financiamento em duas etapas: Um empréstimo de curto prazo para a construção e, depois, uma hipoteca separada quando a obra termina. Isso pode significar dois conjuntos de custos de fechamento.
• Empréstimos para terreno (lote): Empréstimos só para comprar o terreno geralmente exigem uma entrada maior e têm juros mais altos que os de casas, e menos bancos oferecem.
• Empréstimos VA para construção: Empréstimos garantidos pelo VA podem ser usados para construir uma casa. A funding fee do VA para construção é a mesma dos empréstimos de compra (2.15% no primeiro uso com menos de 5% de entrada). Veja o nosso guia para veteranos.

O banco vai querer ver o contrato com a construtora, as plantas, o orçamento e o cronograma. Ele libera o dinheiro em “draws” (parcelas) conforme a obra é concluída e inspecionada. Converse com um banco cedo. O nosso guia de tipos de hipoteca explica o básico.

Parte 3: Comprar terreno em Massachusetts

Um lote bonito nem sempre é um lote onde se pode construir. Antes de comprar um terreno, você precisa saber se pode construir o que quer, onde e a que custo. A sua oferta deve dar tempo para descobrir isso, com condições (contingencies) para os itens abaixo.

Fossa séptica: perc test e Title 5

Se o terreno não tem rede de esgoto da cidade, a casa vai precisar de uma fossa séptica. Em Massachusetts, as fossas sépticas seguem as regras estaduais do Title 5 e as do Board of Health (secretaria de saúde) local, que pode ter regras mais rígidas. Antes de construir, um engenheiro geralmente faz testes de solo, incluindo um “perc test” (teste de percolação) para ver a velocidade com que a água escoa, normalmente acompanhado pelo Board of Health local. Se o solo não passar, a fossa séptica pode ser muito cara ou nem ser permitida.

Água

Pergunte se a rede de água da cidade chega ao lote. Se não chegar, você vai precisar de um poço particular. Pergunte sobre a profundidade esperada do poço, os testes de qualidade da água e as regras locais para poços.

Áreas alagadas e a Conservation Commission

Massachusetts protege áreas alagadas (wetlands), riachos, lagoas e terrenos próximos pela lei estadual Wetlands Protection Act. Cada cidade tem uma Conservation Commission (comissão de conservação ambiental) que analisa obras nessas áreas ou perto delas. Muitas cidades também têm leis municipais próprias sobre wetlands, que podem ser mais rígidas. Se o terreno tem áreas úmidas, um riacho ou partes baixas, a obra pode precisar de aprovação da Conservation Commission, e algumas partes do lote podem não permitir construção. Um especialista em wetlands ou um engenheiro pode mapear essas áreas para você.

Zoneamento

Cada município define o seu próprio zoneamento. Verifique no departamento de obras ou de planejamento da cidade:

• Tamanho mínimo do lote e frente para a rua
• Recuos em relação às divisas
• Limites de altura e usos permitidos (unifamiliar, bifamiliar, unidades acessórias)
• Se o lote foi aprovado como lote edificável, ou se seria preciso uma variance (exceção) ou uma special permit (licença especial)

Serviços, acesso e custos

• A distância até as redes de luz, gás, TV a cabo e internet, e o custo para levá-las até a sua casa
• Acesso para a entrada de carros, declives, rocha (ledge) e remoção de árvores
• Servidões, entradas compartilhadas ou direitos de passagem que afetam o imóvel
• Um levantamento topográfico (survey) atualizado mostrando as divisas exatas

Passo a passo

1. Obtenha a pré-aprovação e pergunte a um banco sobre empréstimos para construção ou terreno se pretende construir.
2. Trabalhe com o seu próprio corretor desde a primeira visita à construtora.
3. Peça a um advogado de Massachusetts para revisar todo contrato com construtora ou de terreno.
4. Para terrenos, inclua tempo e condições para perc tests, análise de wetlands e de zoneamento.
5. Inspecione durante a obra e antes do fechamento, e guarde todos os documentos de garantia.

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