Prodaja višeporodične kuće sa stanarima u Massachusettsu

Prodaja kuće za dvije ili tri porodice, ili veće zgrade, u kojoj žive stanari vrlo je česta u širem području Bostona. Može biti i zahtjevna. Massachusetts ima snažnu zaštitu stanara, a kupci će tražiti jasnu dokumentaciju o kirijama, ugovorima i depozitima. Ovaj vodič objašnjava šta vlasnici trebaju znati, od pravila o obavještenjima i razgledanjima do depozita, rent rolla (popisa kirija) i pravila o pretvaranju u kondominijume u mjestima poput Bostona.

Ugovor o zakupu ili stanar at will

Način na koji možete prodati mnogo zavisi od vrste zakupa u svakom stanu.

Prodaja ne poništava ugovor o zakupu. Ako stan ima ugovor do augusta naredne godine, kupac postaje zakupodavac po tom ugovoru. Ovo je najvažnije kada se Vaš kupac želi useliti u jedan od stanova.

Razgledanja: kako pristupiti stanu na pravi način

Prema vodiču državnog tužioca (Attorney General) o pravima vlasnika i stanara, vlasnik mora unaprijed dogovoriti ulazak sa stanarom kako bi stan pokazao kupcima ili agentima za nekretnine. Ulazak bez najave dozvoljen je samo zbog hitnih popravki ili očiglednog napuštanja stana. Mnogi ugovori imaju odredbu o razgledanjima, pa pročitajte svoj.

Nekoliko savjeta koji svima olakšavaju razgledanja:

• Razgovarajte sa stanarima prije nego što oglas bude objavljen. Recite im šta da očekuju i koliko ćete ih ranije obavještavati.
• Grupišite razgledanja u određene termine umjesto svakodnevnih posjeta.
• Koristite kvalitetne fotografije i tlocrt kako bi manje kupaca moralo lično vidjeti zauzete stanove.
• Razmislite o tome da zauzete stanove pokazujete samo kupcima koji su već vidjeli prazan stan ili zajedničke prostorije, ili koji već imaju prihvaćenu ponudu.
• Zahvalite se stanarima. Čist stan i kooperativan stanar pomažu prodajnoj cijeni.

Depoziti i kirija za posljednji mjesec

Zakon o depozitima u Massachusettsu (General Laws, poglavlje 186, član 15B) je strog i prati zgradu kada se ona proda:

• Na zatvaranju posla ili prije njega, prodavac mora prenijeti ili odobriti kupcu depozit, kiriju za posljednji mjesec i obračunatu kamatu svakog stanara.
• Novi vlasnik mora pisanim putem obavijestiti stanare u roku od 45 dana od prijema tih sredstava.
• Novi vlasnik je u pravilu odgovoran za depozite i kamatu čak i ako mu ih prodavac nikada nije predao. Prodavac takođe ostaje odgovoran dok se sredstva propisno ne prenesu ili vrate.
• Novi vlasnik ne može od stanara tražiti novi depozit samo zato što je zgrada promijenila vlasnika.

Vlasnik smije naplatiti kiriju za prvi mjesec, kiriju za posljednji mjesec, depozit koji nije veći od jedne mjesečne kirije i trošak nove brave i ključa. Depoziti se moraju čuvati na propisan način i donositi kamatu. Greške mogu dovesti do trostruke odštete, pa će ih kupci i njihovi advokati pažljivo provjeriti. Pronađite bankovne potvrde i evidenciju kamata prije nego što stavite nekretninu u prodaju.

Dokumenti koje će kupci tražiti

1. Rent roll: kirija za svaki stan, datumi ugovora, depozit, kirija za posljednji mjesec i ko plaća koje komunalije.
2. Kopije ugovora o zakupu i svih pisanih dogovora sa stanarima.
3. Tenant estoppel certificates: kratki obrasci koje potpisuju stanari, a kojima potvrđuju kiriju, depozite, datume ugovora i da ne postoje sporedni dogovori. Kupci i banke ih često traže prije zatvaranja posla.
4. Troškovi održavanja: 12 do 24 mjeseca računa za komunalije, osiguranje, poreze, popravke te vodu i kanalizaciju.
5. Dokumentacija o olovnoj boji: za zgrade izgrađene prije 1978, potpisani obrasci Tenant Lead Law Notification i eventualno Letter of Compliance ili Letter of Interim Control. Vlasnik mora ukloniti olovo ili kontrolisati opasnost kada u stanu živi dijete mlađe od šest godina.
6. Dozvole i prekršaji: svi otvoreni problemi s građevinskim, protivpožarnim ili zdravstvenim propisima.

Prodaja investitorima ili kupcima koji će u njoj živjeti

Kupci koji će živjeti u kući često plaćaju više za kuće za dvije i tri porodice, ali samo ako se mogu useliti. Ako su svi stanovi izdati, razmislite o tome da prodaju uskladite sa istekom nekog ugovora ili sarađujte sa stanarom koji se ionako planira iseliti. Nikada ne obećavajte kupcu prazan stan ako niste sigurni da ga možete isprazniti. Šta takvi kupci traže pročitajte u našem vodiču za kupovinu višeporodične kuće za život, a šta traže investitori u našem vodiču za ulaganje u višeporodične kuće.

Pravila o pretvaranju u kondominijume

Ako Vi ili Vaš kupac planirate pretvoriti stanove u kondominijume (etažno vlasništvo), važe dodatna pravila. Obična prodaja zgrade kao višeporodične kuće razlikuje se od njenog pretvaranja.

Državni zakon

Zakon Massachusettsa o pretvaranju u kondominijume (Chapter 527 of the Acts of 1983) u pravilu zahtijeva obavještenje stanarima najmanje 1 godinu unaprijed, a najmanje 2 godine za starije, osobe s invaliditetom ili domaćinstva niskih i srednjih primanja. Stanari imaju pravo prvenstva pri kupovini svog stana, a neki dobijaju i pomoć za preseljenje.

Boston

Bostonska Condominium and Cooperative Conversion Ordinance odnosi se na zgrade izgrađene prije decembra 1983. sa četiri ili više stanova za izdavanje. Nakon izmjena iz 2021:

• Svi stanari imaju rok obavještenja od 1 godine.
• Stanari stariji od 62 godine, osobe s invaliditetom ili osobe niskih i srednjih primanja imaju rok obavještenja od 5 godina.
• Naknade za preseljenje iznose $10,000 po stanu, ili $15,000 za ta zaštićena domaćinstva.
• Vlasniku treba plan konverzije koji je odobrio grad i dozvola za konverziju od Inspectional Services.

Druge općine, uključujući Brookline, Somerville, Lexington i druge, imaju vlastita lokalna pravila. Uvijek se prvo raspitajte u gradu ili općini i kod advokata za nekretnine. Više o pravilima za stanare pročitajte u našem vodiču za vlasnike stanova za izdavanje u Massachusettsu.

Jednostavan plan prodaje

1. Prikupite ugovore, rent roll, evidenciju depozita i troškove.
2. Dobijte tržišnu vrijednost zasnovanu i na prihodima i na uporedivim prodajama.
3. Razgovarajte sa stanarima i dogovorite pravila za razgledanja.
4. Odlučite da li ciljate investitore, kupce koji će živjeti u kući ili obje grupe.
5. Na zatvaranju posla prenesite depozite i kamate i dajte stanarima kontakt podatke novog vlasnika.

Kako Vam Suad može pomoći

Suad radi u oblasti nekretnina u širem području Bostona više od 25 godina, s investitorima i s vlasnicima koji žive u svojim višeporodičnim kućama. Naš tim može procijeniti Vašu zgradu na osnovu prihoda i prodaja, organizovati razgledanja uz poštovanje prema Vašim stanarima i objasniti Vam svaki korak na bosanskom ili engleskom jeziku. Počnite besplatnim razgovorom od 15 minuta ili posjetite našu stranicu za investitore.