Izdavanje nekretnina u Massachusettsu: pravila koja svaki vlasnik treba znati

Posjedovanje nekretnina za izdavanje u Massachusettsu može se isplatiti, ali ova država ima neke od najjačih zaštita stanara u zemlji. Male greške, poput pogrešnog čuvanja depozita, mogu vlasnika koštati trostruki iznos plus troškove advokata. Ovaj vodič pokriva pravila koja svaki vlasnik u širem području Bostona treba znati, bilo da izdajete jedan stan u svojoj kući za dvije porodice ili upravljate s više zgrada.

Novac pri useljenju: šta smijete, a šta ne smijete naplatiti

Prema zakonu Massachusettsa (G.L. c. 186, §15B), prije nego što se stanar useli smijete naplatiti samo:

• Kiriju za prvi mjesec
• Kiriju za posljednji mjesec
• Depozit koji nije veći od jedne mjesečne kirije
• Trošak kupovine i ugradnje nove brave i ključa

Naknade za prijavu, naknade za useljenje i slične naplate nisu dozvoljene. Od 1. augusta 2025. ne smijete ni prebaciti naknadu svog brokera na stanara (više u nastavku).

Pravila o depozitu

1. Držite depozit na posebnom, kamatonosnom računu u banci u Massachusettsu.
2. Dajte stanaru potvrdu u roku od 30 dana s nazivom banke, brojem računa, iznosom i naznakom da mu pripada kamata ako ostane godinu dana.
3. Dajte potpisanu izjavu o stanju (statement of condition) u kojoj su navedena postojeća oštećenja, kada primite depozit ili u roku od 10 dana od početka zakupa, šta god je kasnije. Stanar ima 15 dana da vrati ispravljenu kopiju.
4. Plaćajte kamatu svake godine: 5% ili manji iznos koji banka plaća, ako stanar ostane najmanje godinu dana.
5. Vratite depozit s kamatom u roku od 30 dana nakon završetka zakupa. Smijete odbiti samo neplaćenu kiriju, određena povećanja poreza predviđena ugovorom i štetu veću od uobičajenog habanja, uz detaljan popis potpisan pod krivičnom i materijalnom odgovornošću za lažni iskaz, te procjene ili račune.

Greške u ovim koracima mogu dovesti do trostruke odštete, sudskih troškova i troškova advokata. Mnogi mali vlasnici zato ne uzimaju depozit, nego naplaćuju samo kiriju za prvi i posljednji mjesec kako bi izbjegli dodatnu papirologiju. I na kiriju za posljednji mjesec plaća se kamata: 5% ili stopa banke, bez uslova od godinu dana.

Promjena naknade za brokera iz 2025.

Zakon iz državnog budžeta za fiskalnu 2026. stupio je na snagu 1. augusta 2025. Ako Vi, kao vlasnik, angažujete brokera da oglasi Vaš stan, Vi plaćate tog brokera. Stanar plaća brokera samo ako ga je sam angažovao da radi za njega. Brokeri moraju pisanim putem navesti ko ih je angažovao, ko plaća i kolika je naknada. Naknadu ne smijete prebaciti na stanara ni kroz “administrativne” naknade niti povećanjem kirije da biste nadoknadili trošak brokera. Kršenja mogu dovesti do kazni do trostrukog naplaćenog iznosa plus troškova advokata.

Olovna boja i djeca mlađa od 6 godina

Ako dijete mlađe od 6 godina živi u stanu izgrađenom prije 1978, vlasnik mora ukloniti ili prekriti opasnu olovnu boju. Prije izdavanja bilo kog stana izgrađenog prije 1978, dajte stanarima obrazac Tenant Lead Law Notification and Certification, kao i eventualni izvještaj o inspekciji olova, Letter of Compliance ili Letter of Interim Control. Odbiti izdati stan porodici, ili je deložirati, zbog olovne boje je nezakonita diskriminacija. Državni poreski kredit do $3,000 po stanu i Get the Lead Out krediti mogu pomoći s troškovima. Za planiranje budžeta pogledajte naš vodič o ulaganju u višeporodične kuće.

State Sanitary Code (105 CMR 410)

State Sanitary Code (državni sanitarni propisi) određuje minimalne standarde za stanove za izdavanje. Velika izmjena stupila je na snagu u aprilu 2023. Najvažnije stavke:

• Budite dostupni. Provjeravajte objavljeni kontakt broj najmanje svakih 12 sati ili odredite zamjensku osobu za kontakt kada ste odsutni.
• Pregled na štetočine prije svakog novog zakupa, s pisanim nalazom.
• Vlaga i buđ. Inspektori traže prekomjernu vlagu, a ne samo vidljivu buđ, i mogu zahtijevati ventilator.
• Kuhinje. Frižider sa zamrzivačem (osim ako ugovor kaže da stanar donosi svoj), vodootporan pod i površina iza sudopera koja se može čistiti.
• Zajednički hodnici u zgradama s više stanova moraju imati rasvjetu sa senzorom pokreta, tajmerom ili stalno upaljenu.

Zahtjevi za grijanje

Lokalni zdravstveni odbori mogu malo pomjeriti sezonu. U pravilu vlasnik mora obezbijediti grijanje, toplu vodu i struju, osim ako pisani ugovor ne prebacuje odgovornost na stanara i stan ima zasebno brojilo, pa obaveze za komunalije stavite na papir.

Detektori dima i ugljen-monoksida

Massachusetts zahtijeva ispravne detektore dima i alarme za ugljen-monoksid u većini stambenih zgrada (alarmi za CO prema “Nicole’s Law”, G.L. c. 148, §26F½, i Sanitary Codeu). Testirajte ih pri svakoj promjeni stanara i provjerite pravila lokalne vatrogasne službe, jer je certifikat o detektorima dima i CO potreban i kada prodajete.

Pravično stanovanje (fair housing)

Massachusetts štiti više grupa nego savezni zakon. Ne smijete diskriminisati na osnovu rase, boje kože, nacionalnog porijekla, vjere, spola, porodičnog statusa (djeca), invaliditeta, izvora prihoda (kao što je Section 8 vaučer ili druga javna pomoć), seksualne orijentacije, rodnog identiteta, starosti, bračnog statusa, statusa veterana ili aktivnog vojnika, ili genetskih podataka. Oglasi poput “Bez Section 8” su nezakoniti. Koristite iste pisane kriterije provjere za svakog kandidata.

Deložacije: osnove postupka summary process

Vlasnik nikada ne smije zaključati stanara napolju, iznijeti njegove stvari ili isključiti komunalije. Samo sud može naložiti deložaciju. Postupak, koji se zove “summary process”, obično izgleda ovako:

1. Obavještenje o napuštanju (notice to quit). 14 dana zbog neplaćanja kirije (priložite obavezni obrazac s popisom programa pomoći za kiriju). Iz drugih razloga, obično 30 dana ili jedan puni period zakupa.
2. Poziv i tužba koje uručuje sheriff ili constable (sudski službenik), podneseni District Courtu ili Housing Courtu.
3. Ročište, često uz prethodnu medijaciju. Mnogi slučajevi završe nagodbom.
4. Presuda i izvršenje. Ako dobijete spor, samo sheriff ili constable može sprovesti iseljenje, uz najmanje 2 dana pisanog obavještenja.

Stanari mogu imati odbranu, na primjer loše uslove stanovanja ili zahtjev za pomoć za kiriju (RAFT) koji je u toku, a sudije mogu odgoditi iseljenje. Angažujte advokata koji vodi summary process predmete u Massachusettsu.

Planirate prodati zgradu sa stanarima? Pročitajte naš vodič o prodaji nekretnine sa stanarima. Želite znati kako stvari izgledaju iz ugla stanara? Pogledajte iznajmljivanje stana u Massachusettsu.

Kako Vam Suad može pomoći

Suad više od 25 godina radi s vlasnicima i stanarima u širem području Bostona, na bosanskom ili engleskom jeziku. Može Vam pomoći da odredite kiriju, kupite ili prodate nekretninu za izdavanje i pronađete lokalne advokate i upravitelje nekretnina. Zakažite besplatan razgovor od 15 minuta na našoj stranici za investitore.