Como Vender um Imóvel Multifamiliar com Inquilinos em Massachusetts

Vender uma casa de duas ou três famílias, ou um prédio maior, com inquilinos morando nele é muito comum na Grande Boston. Também pode ser complicado. Massachusetts tem proteções fortes para inquilinos, e os compradores vão querer documentos claros sobre aluguéis, contratos e depósitos. Este guia explica o que os proprietários precisam saber, das regras de aviso e visitas aos depósitos de garantia, rent roll (lista de aluguéis) e regras de conversão em condomínio em lugares como Boston.

Contrato de locação vs. inquilino at will

A forma como você pode vender depende muito do tipo de locação de cada unidade.

A venda não cancela um contrato. Se uma unidade tem contrato até agosto do ano que vem, o comprador passa a ser o locador nesse contrato. Isso importa principalmente quando o seu comprador quer morar em uma das unidades.

Visitas: como ter acesso do jeito certo

Segundo o guia do Procurador-Geral sobre direitos de proprietários e inquilinos, o proprietário deve combinar a entrada com o inquilino com antecedência para mostrar o apartamento a compradores ou corretores. A entrada de emergência é só para reparos urgentes ou abandono aparente. Muitos contratos têm uma cláusula sobre visitas, então leia o seu.

Algumas dicas que facilitam as visitas para todos:

• Converse com os inquilinos antes de o anúncio entrar no ar. Diga o que esperar e com quanta antecedência você vai avisar.
• Agrupe as visitas em horários fixos em vez de visitas diárias.
• Use boas fotos e uma planta para que menos compradores precisem ver pessoalmente as unidades ocupadas.
• Considere mostrar as unidades ocupadas apenas a compradores que já viram a unidade vazia ou as áreas comuns, ou que já têm uma oferta aceita.
• Agradeça aos inquilinos. Uma unidade limpa e um inquilino colaborativo ajudam no preço de venda.

Depósitos de garantia e último mês de aluguel

A lei de depósitos de garantia de Massachusetts (General Laws capítulo 186, seção 15B) é rigorosa e acompanha o prédio quando ele é vendido:

• No fechamento, ou antes, o vendedor deve transferir ou creditar ao comprador o depósito de garantia, o último mês de aluguel e os juros acumulados de cada inquilino.
• O novo proprietário deve avisar os inquilinos por escrito em até 45 dias após receber esses valores.
• Em geral, o novo proprietário é responsável pelos depósitos e juros mesmo que o vendedor nunca os tenha repassado. O vendedor também continua responsável até que os valores sejam transferidos ou devolvidos corretamente.
• O novo proprietário não pode exigir um novo depósito dos inquilinos só porque o prédio mudou de dono.

O proprietário pode cobrar o primeiro mês de aluguel, o último mês, um depósito de garantia de no máximo um mês de aluguel e o custo de uma nova fechadura e chave. Os depósitos devem ser guardados corretamente e render juros. Erros podem gerar indenização em triplo, por isso compradores e seus advogados vão olhar com atenção. Separe os comprovantes bancários e os registros de juros antes de anunciar.

Os documentos que os compradores vão pedir

1. Rent roll: o aluguel de cada unidade, datas do contrato, depósito, último mês de aluguel e quem paga cada serviço.
2. Cópias dos contratos e de qualquer acordo por escrito com inquilinos.
3. Tenant estoppel certificates: formulários curtos assinados pelos inquilinos confirmando aluguel, depósitos, datas do contrato e que não existem acordos paralelos. Compradores e bancos costumam pedir esses documentos antes do fechamento.
4. Despesas operacionais: 12 a 24 meses de contas de serviços, seguro, impostos, reparos e água e esgoto.
5. Registros de tinta com chumbo: para prédios construídos antes de 1978, os formulários assinados de Tenant Lead Law Notification e qualquer Letter of Compliance ou Letter of Interim Control. O proprietário deve remover o chumbo ou controlar os riscos quando uma criança com menos de seis anos mora na unidade.
6. Licenças e infrações: qualquer problema em aberto com códigos de obras, incêndio ou saúde.

Vender para investidores vs. para quem vai morar

Compradores que vão morar costumam pagar mais por casas de duas e três famílias, mas só se puderem se mudar. Se todas as unidades estão alugadas, pense em programar a venda para o fim de um contrato, ou trabalhe com um inquilino que já planeja sair. Nunca prometa uma unidade vazia a um comprador a menos que tenha certeza de que pode entregá-la. Veja o que esses compradores procuram no nosso guia para comprar um multifamiliar para morar, e o que os investidores procuram no nosso guia de investimento em multifamiliares.

Regras de conversão em condomínio

Se você ou seu comprador planejam transformar as unidades em condomínios, há regras extras. Simplesmente vender o prédio como multifamiliar é diferente de convertê-lo.

Lei estadual

A lei de conversão em condomínio de Massachusetts (Chapter 527 of the Acts of 1983) em geral exige aviso de pelo menos 1 ano aos inquilinos, e de pelo menos 2 anos para idosos, pessoas com deficiência ou famílias de renda baixa e moderada. Os inquilinos têm direito de preferência para comprar sua unidade, e alguns recebem benefícios para a mudança.

Boston

A Condominium and Cooperative Conversion Ordinance de Boston cobre prédios construídos antes de dezembro de 1983 com quatro ou mais unidades de aluguel. Depois das mudanças de 2021:

• Todos os inquilinos têm um prazo de aviso de 1 ano.
• Inquilinos com 62 anos ou mais, com deficiência ou de renda baixa ou moderada têm um prazo de aviso de 5 anos.
• Os pagamentos de realocação são de $10,000 por unidade, ou $15,000 para essas famílias protegidas.
• O proprietário precisa de um plano de conversão aprovado pela cidade e de uma licença de conversão do Inspectional Services.

Outras cidades, como Brookline, Somerville, Lexington e outras, têm regras locais próprias. Sempre consulte antes a prefeitura e um advogado imobiliário. Veja nosso guia para proprietários de imóveis alugados em Massachusetts para mais sobre as regras de inquilinos.

Um plano de venda simples

1. Reúna contratos, rent roll, registros de depósitos e despesas.
2. Obtenha um valor de mercado baseado na renda e em vendas comparáveis.
3. Converse com os inquilinos e defina regras para as visitas.
4. Decida se o foco serão investidores, compradores que vão morar ou ambos.
5. No fechamento, transfira depósitos e juros e passe aos inquilinos os dados de contato do novo proprietário.

Como o Suad pode ajudar

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