Sí, puede comprar desde fuera de EE. UU.
Personas extranjeras y empresas de dueños extranjeros compran casas y propiedades de alquiler en Massachusetts. Las reglas fiscales federales de esta página, como el ITIN, el Formulario 1040-NR y FIRPTA, existen justamente para dueños que viven fuera de EE. UU. Lo que requiere planificación es el dinero, el papeleo y el cierre.
Así trabaja Suad con compradores que viven en el extranjero:
- Búsqueda: le envía propiedades que se ajustan a su presupuesto y su meta, ya sea un condominio para visitas familiares o una casa de 2 o 3 familias para ingresos de alquiler.
- Visitas por video: recorridos en vivo por video, para que vea la calle, el estado de la propiedad y los detalles que una foto no muestra.
- Ofertas: prepara y negocia la oferta con usted por teléfono, video y firma electrónica.
- Inspecciones: coordina al inspector y le explica los resultados.
- Equipo de cierre: coordina con su abogado de Massachusetts, el prestamista, el agente de seguros y su asesor fiscal.
Para todo el proceso, vea nuestra guía sobre los pasos para comprar una casa.
ITIN e impuestos sobre la renta de alquiler
Si necesita un número fiscal de EE. UU. pero no puede obtener un número de Seguro Social, el IRS emite un ITIN (Número de Identificación Personal del Contribuyente). Se solicita con el Formulario W-7 del IRS. En general, la solicitud debe incluir una declaración de impuestos federal de EE. UU., salvo que usted cumpla una de las excepciones de las instrucciones del W-7. El ITIN es solo para fines fiscales federales: no cambia el estatus migratorio ni da derecho a trabajar.
Renta de una propiedad en EE. UU. Para un extranjero no residente, el IRS indica que la renta de bienes inmuebles en EE. UU. tributa al 30% (o a la tasa menor de un tratado) si no está efectivamente vinculada a un negocio en EE. UU. En su lugar, puede elegir tratar los ingresos de la propiedad como efectivamente vinculados. Así puede deducir los gastos de la propiedad, y el ingreso neto tributa con tasas graduales. La elección se hace adjuntando una declaración al Formulario 1040-NR, y usted presenta el 1040-NR ese año y cada año siguiente hasta revocar la elección.
Un asesor fiscal que trabaje con no residentes debe organizar esto antes de su primer pago de renta. Vea también nuestra guía sobre comprar casa con ITIN.
FIRPTA: qué pasa cuando vende un dueño extranjero
Cuando una persona extranjera vende un inmueble en EE. UU., el comprador es el agente de retención bajo FIRPTA (ley de impuestos sobre inversiones extranjeras en bienes raíces). Las reglas del IRS:
- Tasa general: el comprador debe retener el 15% del monto realizado (normalmente el precio de venta).
- Vivienda, $300,000 o menos: no se requiere retención si una o más personas compran la propiedad para usarla como vivienda y el monto realizado es de $300,000 o menos.
- Vivienda, más de $300,000 hasta $1 millón: la retención es a una tasa reducida del 10%.
Para las reglas de vivienda, el comprador debe ser una persona con planes definidos de vivir en la propiedad al menos el 50% de los días en que se use durante cada uno de los dos primeros periodos de 12 meses después de la venta.
La retención no es lo mismo que el impuesto final. Hable con su asesor fiscal mucho antes de poner la propiedad en venta. Si piensa vender una propiedad de inversión y comprar otra, lea nuestra guía sobre intercambios 1031.
Financiamiento cuando vive en el extranjero
Muchos compradores del extranjero pagan en efectivo. Otros financian. Algunos prestamistas ofrecen préstamos para extranjeros (foreign national) o non-QM (hipotecas no calificadas) para personas sin historial de crédito ni ingresos en EE. UU. Estos préstamos suelen pedir un pago inicial más grande y más documentos que un préstamo normal, y las condiciones cambian de un prestamista a otro.
- Hable con un prestamista antes de hacer una oferta y obtenga una preaprobación por escrito o prueba de fondos.
- Planifique con tiempo el envío de dinero a EE. UU., porque las transferencias internacionales pueden tardar.
- Si vive en EE. UU. con estatus legal, quizás pueda usar préstamos normales. Pregunte a su prestamista.
Nuestra guía sobre invertir en casas multifamiliares muestra cómo hacer los números de un alquiler.
Comprar a través de una LLC
Algunos inversionistas compran a nombre de una compañía de responsabilidad limitada (LLC). En Massachusetts, las LLC se registran en la División de Corporaciones de la Secretaría del Estado (Secretary of the Commonwealth):
- LLC de Massachusetts: se forma presentando un certificado de organización (certificate of organization), con un agente residente en Massachusetts, más un informe anual cada año.
- LLC formada en otro estado o país: debe presentar una solicitud de registro dentro de los diez días después de empezar a hacer negocios en Massachusetts, con un certificado de buena reputación (good standing) o de existencia legal de su jurisdicción de origen.
Informe de beneficiarios reales ante FinCEN. Las reglas cambiaron en 2025 y otra vez en 2026. FinCEN ahora indica que las empresas de EE. UU. están exentas del informe de información de beneficiarios reales (BOI), y que las personas de EE. UU. no necesitan dar su BOI. Una empresa formada bajo las leyes de otro país y registrada para hacer negocios en un estado de EE. UU. sigue siendo una empresa que debe informar, pero no informa a las personas de EE. UU. que son beneficiarios reales. La regla final de FinCEN entró en vigor el 14 de agosto de 2026. Revise fincen.gov/boi antes de presentar.
No se requiere una LLC para comprar. Si le conviene o no es una pregunta legal y fiscal para su abogado y su asesor fiscal.
Cerrar la compra desde el extranjero
En Massachusetts, los abogados son parte normal de la compra y venta de bienes raíces. La Corte Suprema Judicial (Supreme Judicial Court) ha dicho que los cierres requieren la participación sustancial de un abogado en nombre del prestamista hipotecario. Usted también puede contratar a su propio abogado de comprador.
- Firmar desde el extranjero: las embajadas y consulados de EE. UU. ofrecen servicios notariales como un notario público en EE. UU., y las citas están disponibles para personas de todas las nacionalidades. En países que forman parte del Convenio de La Haya, puede usar un notario local y luego autenticar el documento para su uso en EE. UU. Pregunte a su abogado exactamente qué formato necesita.
- Notarización remota: algunos estados la permiten, pero pueden limitarla a firmantes dentro del estado. Consulte primero con su abogado.
- Poder notarial: pregunte a su abogado si otra persona puede firmar por usted y cómo debe prepararse el documento.
Alerta de fraude en transferencias. Los estafadores envían correos falsos con nuevas instrucciones para transferir dinero. La CFPB (Oficina para la Protección Financiera del Consumidor) aconseja: nunca siga instrucciones que vengan en un correo electrónico, y verifique el nombre y número de la cuenta en persona o por un número de teléfono acordado antes. Vea nuestra guía sobre el día del cierre.
Solo información general
Esta página es información general, no asesoría legal ni fiscal: hable con un abogado de bienes raíces de Massachusetts y con un asesor fiscal. Las reglas cambian, y los tratados y las situaciones personales son distintos.
Fuentes: IRS: Instructions for Form 8288 (Rev. January 2026), FIRPTA withholding · IRS: Instructions for Form W-7 (Rev. December 2024), ITIN application · IRS: Nonresident aliens – real property located in the U.S. · FinCEN: Beneficial Ownership Information Reporting · Mass. Secretary of the Commonwealth: Foreign Limited Liability Company · Mass.gov: Massachusetts law about real estate conveyancing · U.S. State Department: Notarial and Authentication Services at U.S. Embassies and Consulates · CFPB: Mortgage closing scams — how to protect your closing funds
