Sim, você pode comprar morando fora dos EUA
Pessoas estrangeiras e empresas de donos estrangeiros compram casas e imóveis para alugar em Massachusetts. As regras fiscais federais desta página, como o ITIN, o Formulário 1040-NR e o FIRPTA, existem justamente para proprietários que moram fora dos EUA. O que exige planejamento é o dinheiro, a papelada e o fechamento.
Veja como o Suad trabalha com compradores que moram no exterior:
- Busca: ele envia imóveis de acordo com o seu orçamento e objetivo, seja um condomínio para visitas da família ou uma casa de 2 ou 3 famílias para renda de aluguel.
- Visitas por vídeo: visitas ao vivo por vídeo, para você ver a rua, o estado do imóvel e os detalhes que uma foto não mostra.
- Ofertas: ele prepara e negocia a oferta com você por telefone, vídeo e assinatura eletrônica.
- Inspeções: ele agenda o inspetor e explica os resultados para você.
- Equipe de fechamento: ele coordena com o seu advogado de Massachusetts, o credor, o agente de seguros e o seu contador.
Para o processo completo, veja o nosso guia sobre os passos para comprar uma casa.
ITIN e imposto sobre a renda de aluguel
Se você precisa de um número fiscal americano mas não pode obter um número de Seguro Social, o IRS emite um ITIN (Número de Identificação Individual do Contribuinte). A solicitação é feita com o Formulário W-7 do IRS. Em geral, o pedido deve incluir uma declaração de imposto federal dos EUA, a menos que você se enquadre em uma das exceções das instruções do W-7. O ITIN serve apenas para fins fiscais federais: ele não muda o status imigratório nem dá direito de trabalhar.
Aluguel de um imóvel nos EUA. Para um estrangeiro não residente, o IRS diz que a renda de aluguel de imóveis nos EUA é tributada a 30% (ou a uma alíquota menor de tratado) se não estiver efetivamente ligada a um negócio nos EUA. Em vez disso, você pode optar por tratar a renda do imóvel como efetivamente ligada. Assim você pode deduzir as despesas do imóvel, e a renda líquida é tributada por alíquotas progressivas. A opção é feita anexando uma declaração ao Formulário 1040-NR, e você entrega o 1040-NR nesse ano e em cada ano seguinte até revogar a opção.
Um contador que trabalhe com não residentes deve organizar isso antes do primeiro aluguel. Veja também o nosso guia sobre comprar casa com ITIN.
FIRPTA: o que acontece quando um proprietário estrangeiro vende
Quando uma pessoa estrangeira vende um imóvel nos EUA, o comprador é o agente de retenção pelo FIRPTA (lei de tributação de investimentos estrangeiros em imóveis). As regras do IRS:
- Alíquota geral: o comprador deve reter 15% do valor realizado (normalmente o preço de venda).
- Moradia, $300,000 ou menos: não há retenção se uma ou mais pessoas físicas comprarem o imóvel para usar como moradia e o valor realizado for de $300,000 ou menos.
- Moradia, acima de $300,000 até $1 milhão: a retenção é de 10%, uma alíquota reduzida.
Para as regras de moradia, o comprador deve ser pessoa física com planos definidos de morar no imóvel pelo menos 50% dos dias em que ele for usado em cada um dos dois primeiros períodos de 12 meses após a venda.
A retenção não é o mesmo que o imposto final. Converse com o seu contador bem antes de colocar o imóvel à venda. Se você pretende vender um imóvel de investimento e comprar outro, leia o nosso guia sobre permutas 1031.
Financiamento morando no exterior
Muitos compradores do exterior pagam à vista. Outros financiam. Alguns credores oferecem empréstimos para estrangeiros (foreign national) ou non-QM (hipotecas não qualificadas) para quem não tem histórico de crédito nem renda nos EUA. Esses empréstimos costumam pedir uma entrada maior e mais documentos do que um financiamento comum, e as condições variam de um credor para outro.
- Fale com um credor antes de fazer uma oferta e tenha uma pré-aprovação por escrito ou comprovante de fundos.
- Planeje com antecedência o envio de dinheiro para os EUA, porque transferências internacionais podem demorar.
- Se você mora nos EUA com status legal, talvez possa usar financiamentos comuns. Pergunte ao seu credor.
O nosso guia sobre investir em casas multifamiliares mostra como fazer as contas de um imóvel para alugar.
Comprar por meio de uma LLC
Alguns investidores compram em nome de uma empresa de responsabilidade limitada (LLC). Em Massachusetts, as LLCs são registradas na Divisão de Corporações da Secretaria do Estado (Secretary of the Commonwealth):
- LLC de Massachusetts: é formada com o registro de um certificado de organização (certificate of organization), com um agente residente em Massachusetts, além de um relatório anual todo ano.
- LLC formada em outro estado ou país: deve apresentar um pedido de registro em até dez dias após começar a fazer negócios em Massachusetts, com um certificado de regularidade (good standing) ou de existência legal da sua jurisdição de origem.
Relatório de beneficiários finais no FinCEN. As regras mudaram em 2025 e de novo em 2026. O FinCEN agora diz que empresas dos EUA estão isentas do relatório de informações de beneficiários finais (BOI), e que pessoas dos EUA não precisam fornecer BOI. Uma empresa formada sob as leis de outro país e registrada para fazer negócios em um estado americano continua sendo uma empresa obrigada a reportar, mas não reporta pessoas dos EUA que sejam beneficiárias finais. A regra final do FinCEN entrou em vigor em 14 de agosto de 2026. Confira fincen.gov/boi antes de enviar.
Não é obrigatório ter uma LLC para comprar. Se vale a pena para você é uma questão jurídica e fiscal para o seu advogado e o seu contador.
Fechar a compra morando no exterior
Em Massachusetts, advogados fazem parte normal da compra e venda de imóveis. A Suprema Corte Judicial do estado (Supreme Judicial Court) já decidiu que os fechamentos exigem a participação substancial de um advogado em nome do credor hipotecário. Você também pode contratar o seu próprio advogado de comprador.
- Assinar do exterior: embaixadas e consulados dos EUA oferecem serviços notariais como um notário público nos EUA, e os agendamentos estão disponíveis para pessoas de todas as nacionalidades. Em países que fazem parte da Convenção da Haia, você pode usar um cartório local e depois autenticar o documento para uso nos EUA. Pergunte ao seu advogado exatamente qual formato ele precisa.
- Notarização remota: alguns estados permitem, mas podem limitar a quem assina dentro do estado. Confirme antes com o seu advogado.
- Procuração: pergunte ao seu advogado se outra pessoa pode assinar por você e como o documento deve ser preparado.
Alerta de fraude em transferências. Golpistas enviam e-mails falsos com novas instruções para transferir dinheiro. A CFPB (agência federal de proteção ao consumidor financeiro) recomenda: nunca siga instruções que venham em um e-mail, e confirme o nome e o número da conta pessoalmente ou por um telefone combinado antes. Veja o nosso guia sobre o dia do fechamento.
Apenas informação geral
Esta página é informação geral, não aconselhamento jurídico ou fiscal: converse com um advogado imobiliário de Massachusetts e com um contador. As regras mudam, e os tratados e as situações pessoais são diferentes.
Fontes: IRS: Instructions for Form 8288 (Rev. January 2026), FIRPTA withholding · IRS: Instructions for Form W-7 (Rev. December 2024), ITIN application · IRS: Nonresident aliens – real property located in the U.S. · FinCEN: Beneficial Ownership Information Reporting · Mass. Secretary of the Commonwealth: Foreign Limited Liability Company · Mass.gov: Massachusetts law about real estate conveyancing · U.S. State Department: Notarial and Authentication Services at U.S. Embassies and Consulates · CFPB: Mortgage closing scams — how to protect your closing funds
