Comprar um condomínio em Massachusetts: documentos, taxas e financiamento

Um apartamento em condomínio pode ser uma forma inteligente de ter imóvel próprio na Grande Boston, especialmente para quem compra pela primeira vez ou quer um imóvel menor. Mas, ao comprar um condomínio, você também entra para uma associação e divide as finanças dela. Antes de fechar negócio, veja o que ler, o que perguntar e o que os bancos analisam agora em 2026.

O que você realmente compra

Em um condomínio de Massachusetts, você é dono da sua unidade e de uma porcentagem das áreas comuns, como telhado, corredores, terreno e sistemas do prédio. Os condomínios no estado são regidos pelo Massachusetts General Laws Chapter 183A. Uma associação de condomínio (muitas vezes um trust administrado por um conselho de trustees) cuida do prédio e cobra as taxas de condomínio mensais, também chamadas de common charges.

Os documentos do condomínio que você deve revisar

Peça estes documentos cedo, de preferência junto com a sua oferta, e peça para o seu advogado revisá-los:

• Master deed: Cria o condomínio e descreve as unidades e as áreas comuns, incluindo áreas de uso exclusivo seu, como um deck ou uma vaga de estacionamento.
• Declaration of trust e estatuto (bylaws): Explicam como a associação funciona, como são as votações e o que o conselho pode fazer.
• Regras e regulamentos: Tratam do dia a dia, como animais de estimação, barulho, mudanças, reformas e aluguel de curta temporada.
• Unit deed: Descreve a sua unidade específica.
• Orçamento anual e demonstrativos financeiros: Mostram para onde vai o dinheiro.
• Atas recentes das reuniões do conselho: Muitas vezes o melhor lugar para descobrir reparos futuros, conflitos ou cobranças extras.
• Certificado do seguro master: Mostra o que a apólice do prédio cobre.

Massachusetts usa um formulário padrão de Purchase and Sale (contrato de compra e venda) específico para condomínios. Veja o nosso guia sobre como fazer uma oferta.

Orçamento e reservas

Uma associação saudável arrecada em taxas o suficiente para manter o prédio hoje e economizar para grandes reparos futuros, como um telhado ou uma caldeira nova. Essa poupança se chama fundo de reserva.

Isso importa mais do que nunca em 2026. A Fannie Mae exige que os condomínios reservem pelo menos 10% da receita anual para reservas, ou tenham um estudo de reservas aceitável. A Fannie Mae e a Freddie Mac anunciaram que isso sobe para 15% nas análises completas a partir de janeiro de 2027. A Fannie Mae também geralmente não aprova um condomínio em que mais de 15% das unidades estejam 60 dias ou mais atrasadas nas taxas.

Cobranças extras (special assessments)

Uma special assessment é uma cobrança extra, além da taxa mensal, geralmente para um grande reparo que as reservas não cobrem. Antes de assinar, pergunte:

• Existe alguma cobrança extra aprovada ou em discussão?
• Quem paga uma cobrança votada antes do fechamento, você ou o vendedor? O seu advogado pode tratar disso no P&S.
• Quando foram trocados pela última vez o telhado, as janelas, o sistema de aquecimento e o elevador (se houver)?

O certificado 6(d)

Pelo Chapter 183A, Section 6(d), a associação deve fornecer uma declaração das taxas e cobranças de condomínio não pagas da unidade. Ela deve ser entregue em até 10 dias úteis após um pedido por escrito, mediante uma taxa razoável. Quando é registrada no Registry of Deeds (cartório de registro de imóveis), ela libera a unidade de ônus por outros valores não pagos naquela data.

Por que isso importa: o ônus da associação por taxas não pagas pode ter prioridade sobre a hipoteca em até seis meses de taxas. O certificado 6(d), que geralmente é pedido pelo advogado do vendedor, garante que você não fique com as taxas atrasadas do vendedor.

Seguro: apólice master e HO-6

A associação mantém uma apólice de seguro master para o prédio e as áreas comuns. As apólices variam. Algumas cobrem só a estrutura (“bare walls”, paredes nuas), e outras incluem os acabamentos originais dentro das unidades. Os bancos verificam se a apólice master atende às exigências deles.

Você também vai precisar da sua própria apólice HO-6 (seguro da unidade). Ela geralmente cobre os seus pertences, as melhorias internas, a responsabilidade civil e, às vezes, a franquia da apólice master que pode ser cobrada de você depois de um sinistro. Pergunte à associação qual é a franquia da apólice master e contrate cobertura HO-6 suficiente.

Restrições de aluguel

Muitas associações limitam o aluguel. As regras podem proibir aluguel de curta temporada, exigir prazo mínimo de contrato, limitar o número de unidades alugadas ou exigir aprovação do conselho. Se você pensa em alugar a unidade no futuro, leia essas regras antes de comprar. Um número alto de unidades alugadas no prédio também pode afetar o financiamento.

Financiamento de condomínio em 2026

Empréstimos convencionais (Fannie Mae e Freddie Mac)

O banco precisa analisar o condomínio, não só você. A partir de 3 de agosto de 2026, para novos pedidos e para empréstimos em andamento que ainda não tinham fechado, a Fannie Mae encerrou a sua “limited review” e a Freddie Mac encerrou a sua “streamlined review”. Muitos condomínios já estabelecidos agora precisam de uma análise completa. A Fannie Mae ampliou a dispensa para condomínios pequenos, com 10 unidades ou menos, que cumpram as condições dela. Se o condomínio não se qualificar, o financiamento convencional pode não estar disponível, e o comprador pode precisar de outro tipo de empréstimo, muitas vezes mais caro.

Empréstimos FHA

Para um empréstimo FHA, o condomínio precisa ser aprovado pela FHA, ou a unidade precisa se qualificar para a Single-Unit Approval (aprovação de unidade individual). O HUD oferece uma busca online de condomínios aprovados pela FHA. A Single-Unit Approval exige um condomínio concluído com pelo menos cinco unidades que cumpra as regras da FHA sobre moradores proprietários, concentração de empréstimos FHA e finanças.

Empréstimos VA

Para um empréstimo VA, o condomínio geralmente precisa estar na lista de condomínios aprovados pelo VA, ou passar por uma aprovação individual. Peça ao seu banco para verificar cedo. Veja o nosso guia para veteranos.

Perguntas para fazer antes de comprar

1. Qual é a taxa mensal de condomínio, e o que ela inclui (aquecimento, água quente, estacionamento)?
2. Quanto há nas reservas, e quando foi feito o último estudo de reservas?
3. Há alguma cobrança extra planejada ou em discussão?
4. Existe algum processo judicial envolvendo a associação?
5. Qual porcentagem das unidades é ocupada pelos donos, e quantas estão atrasadas nas taxas?
6. Qual é a franquia da apólice master?
7. Quais são as regras sobre animais, aluguel, reformas e estacionamento?
8. O prédio tem administração profissional ou é autogerido?

Como o Suad pode ajudar

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