Três cidades vizinhas, três tipos de acesso
Everett, Revere e Malden fazem divisa entre si, logo ao norte de Boston. As três têm muitas casas de 2 e 3 unidades e alguns prédios de apartamentos maiores.
- Everett: a base do Suad, entre Chelsea, Malden e o rio Mystic. Aqui ônibus e estacionamento pesam muito, então o Suad confere os dois para cada endereço.
- Malden: a estação Malden Center tem a Linha Laranja (Orange Line) e o trem Commuter Rail da linha Haverhill.
- Revere: a Linha Azul (Blue Line) para em Wonderland, Revere Beach, Beachmont e Suffolk Downs.
O aluguel depende do transporte, do estacionamento, da lavanderia e da planta de cada unidade, por isso cada prédio é analisado separadamente.
Fluxo de caixa, passo a passo
Fluxo de caixa é o dinheiro que sobra todo mês depois de pagar todas as contas. Comece pelos aluguéis que os inquilinos pagam hoje pelos contratos e tire:
- Imposto predial e seguro
- Água e esgoto, mais o aquecimento ou as contas das áreas comuns que o dono paga
- Reparos e reservas para itens grandes, como telhado, caldeiras e varandas
- Vacância, mesmo que sejam só algumas semanas por ano
- Administração, se outra pessoa for cuidar do prédio
O resultado é a receita operacional líquida. Tire dela a parcela do financiamento e você tem o fluxo de caixa. Um número negativo quer dizer que você tira dinheiro do bolso para manter o imóvel. Alguns investidores aceitam isso em troca de valorização no longo prazo. Só saiba o número antes de se comprometer.
Como investidores financiam 2 a 4 unidades
- Financiamento convencional para investidor: a Fannie Mae limita a compra para investimento de 2 a 4 unidades a 75% do valor, ou seja, cerca de 25% de entrada.
- Empréstimos DSCR: o credor verifica se o aluguel cobre a parcela. Muitos pedem um índice de pelo menos 1.25 e de 20% a 25% de entrada.
- Morar em uma unidade: os financiamentos para quem mora no imóvel podem pedir muito menos entrada. Veja nossa página de multifamiliares em Everett para essas opções.
Taxas e regras mudam com frequência, então peça cotação a pelo menos dois credores.
Tinta com chumbo e regras para proprietários em Massachusetts
- Lei do chumbo: quando uma criança com menos de 6 anos mora em uma unidade construída antes de 1978, o dono deve remover o chumbo ou chegar ao controle provisório, inclusive em imóveis alugados. O estado oferece crédito fiscal de até $3,000 por unidade e outras ajudas para remoção de chumbo.
- Cobranças na mudança: só o primeiro mês, o último mês, um depósito de segurança de até um aluguel e o custo de uma fechadura nova. O depósito deve ficar em uma conta separada, com juros, em um banco de Massachusetts. Leia as regras do estado.
- Aquecimento: de 15 de setembro a 15 de junho, as unidades devem ficar a 68°F ou mais das 7h às 23h e a 64°F ou mais à noite.
- Comissão de aluguel: desde 1º de agosto de 2025, o proprietário paga o corretor que ele contratar.
- Moradia justa (fair housing): você não pode recusar um inquilino por usar um voucher de moradia nem porque uma criança com menos de 6 anos vai morar na unidade.
- Despejos: só um tribunal pode determinar.
Como o Suad trabalha com investidores
Suad Kantarevic tem mais de 25 anos no mercado imobiliário da Grande Boston, com foco em multifamiliares e imóveis de renda. Ele ajuda você a reunir os contratos, testar as despesas e comparar financiamentos, e pode enviar novos imóveis de 2 a 4 unidades em Everett, Revere e Malden assim que entram no mercado. Atendemos você por mensagem em português ou em inglês.
Fontes: Fannie Mae Eligibility Matrix (April 1, 2026) · New American Funding: How DSCR mortgages work · Joe Shimkus: 2026 Massachusetts property tax rates by town (Mass. DOR data) · The Advocate: Revere sets 2026 tax rates (Dec. 4, 2025) · Mass.gov: Financial assistance for deleading · Mass.gov: Lead law information for property owners · Mass.gov: Security deposits and last month's rent · Mass.gov: Guidance on heating season and minimum temperatures · Mass.gov: FAQ on residential rental broker's fees · Mass.gov: Overview of fair housing law · Mass.gov: Tenant's guide to eviction · Wikipedia: Malden Center station (Orange Line and Haverhill Line) · Wikipedia: Beachmont station (Revere Blue Line stations)
