Como fazer uma oferta em Massachusetts: da Offer to Purchase ao P&S

Na maioria dos estados, o comprador assina um único contrato longo. Massachusetts faz isso em duas etapas: primeiro uma Offer to Purchase (oferta de compra) curta, depois um Purchase and Sale Agreement (contrato de compra e venda) mais longo, muitas vezes chamado de “P&S”. Entender como cada etapa funciona ajuda você a fazer uma oferta forte sem abrir mão das proteções de que precisa.

Antes de fazer uma oferta: o contrato com o corretor

Desde 17 de agosto de 2024, os corretores que fazem parte de um MLS precisam ter um contrato por escrito, assinado com você, antes de visitar uma casa com você, pessoalmente ou por vídeo ao vivo. Isso veio do acordo da National Association of REALTORS®. Segundo a NAR, o contrato precisa:

• Dizer claramente quanto o corretor vai receber, ou exatamente como esse valor é calculado. Não pode ficar em aberto, como “o que o vendedor oferecer”.
• Dizer que o corretor não pode receber mais do que esse valor de nenhuma fonte.
• Dizer com clareza que as comissões não são fixadas por lei e são totalmente negociáveis.

O contrato pode ser curto e limitado. A NAR observa que ele pode valer para um dia, uma casa ou uma região. Você não precisa de contrato para entrar sozinho em um open house.

Massachusetts também exige que os corretores entreguem a você a Mandatory Licensee-Consumer Relationship Disclosure (declaração obrigatória sobre a relação com o corretor) no primeiro encontro pessoal sobre um imóvel específico. Ela explica se o corretor trabalha para você, para o vendedor ou como facilitador. Leia mais no nosso guia sobre remuneração de corretores e contratos com o comprador.

Etapa 1: A Offer to Purchase

A MassHousing explica que uma oferta aceita precisa estar por escrito e ser assinada pelo comprador e pelo vendedor. Uma boa oferta inclui:

• Nomes do comprador e do vendedor, e o endereço do imóvel
• O preço
• O depósito junto com a oferta e o depósito maior devido no P&S
• Suas condições e os respectivos prazos
• O prazo para assinar o P&S e a data do fechamento
• Os itens incluídos, como eletrodomésticos

O vendedor pode aceitar, recusar ou fazer uma contraproposta. A casa normalmente continua à venda enquanto vocês negociam.

Depósitos

A lei não define o valor dos depósitos. Na Grande Boston é comum dar um depósito menor, o “binder”, junto com a oferta (muitas vezes em torno de $1,000 ou mais) e completar até cerca de 5% do preço na assinatura do P&S. Em um mercado competitivo, os vendedores podem querer mais. Os depósitos normalmente ficam em escrow com o corretor do vendedor ou com um advogado, não com o vendedor.

Condições que protegem você

Uma condição (contingency) permite cancelar a compra e receber o depósito de volta se algo der errado até uma data definida.

Inspeção da casa

Massachusetts agora protege o seu direito de inspecionar. Para contratos a partir de 15 de outubro de 2025, o vendedor não pode condicionar a aceitação a você abrir mão da inspeção. O vendedor também não pode aceitar uma oferta se for avisado antes que o comprador pretende dispensar a inspeção. Os vendedores precisam entregar uma declaração por escrito dizendo que a sua oferta não depende de abrir mão da inspeção. Você ainda pode escolher não inspecionar, desde que ninguém pressione você. Você e o vendedor podem combinar termos razoáveis, como um valor mínimo de reparos para que você possa cancelar. Veja nosso guia de inspeção da casa.

Financiamento

Protege o seu depósito se o credor não aprovar o financiamento até a data combinada. A MassHousing recomenda incluir uma condição de financiamento no P&S. Fique de olho na data. Se precisar de mais tempo, peça uma prorrogação por escrito antes de o prazo vencer. Ter primeiro uma boa pré-aprovação facilita essa etapa.

Avaliação

O seu credor solicita uma avaliação para confirmar o valor da casa. Se ela vier baixa, o banco pode emprestar menos. Uma condição de avaliação permite renegociar ou cancelar. Alguns compradores, quando há várias ofertas, aceitam cobrir parte da diferença. Só faça isso se tiver o dinheiro.

Outras condições comuns

• Inspeções de tinta com chumbo, radônio e pragas
• Resultado da fossa séptica (Title 5) para casas sem rede de esgoto da cidade
• Análise dos documentos do condomínio na compra de um condomínio
• Venda da sua casa atual, que os vendedores costumam ver como uma oferta mais fraca

Cláusulas de escalonamento

Uma cláusula de escalonamento (escalation clause) diz que você vai cobrir qualquer oferta concorrente por um valor definido, até um teto. Por exemplo: “Ofereço $600,000 e pagarei $2,000 a mais do que qualquer outra oferta legítima, até $625,000.” As orientações da Massachusetts Association of REALTORS® apontam alguns riscos:

• O seu teto mostra o máximo que você vai pagar. O vendedor pode fazer uma contraproposta nesse valor.
• Alguns vendedores não aceitam cláusulas de escalonamento ou pedem comprovação da outra oferta.
• Elas ajudam principalmente quando você espera várias ofertas.

A MAR também recomenda que o comprador fale com um advogado antes de usar uma.

Etapa 2: O Purchase and Sale Agreement

Depois que a oferta é aceita, o P&S é redigido. Ele é mais longo e mais detalhado. A MassHousing observa que existem modelos padrão para casas e para condomínios e recomenda que um advogado revise o documento antes de você assinar. O seu advogado pode acrescentar um anexo (rider) com proteções extras, como detalhes sobre título, reparos ou prazos.

Na assinatura, você normalmente paga o restante do depósito. A partir daí, o P&S passa a ser o contrato principal da venda.

Um cronograma típico em Massachusetts

Cada negócio é diferente e todas as datas podem ser negociadas. Este é um padrão comum:

Como fortalecer sua oferta sem correr grandes riscos

1. Tenha uma pré-aprovação completa, não apenas uma pré-qualificação rápida.
2. Ofereça uma data de fechamento que seja boa para o vendedor.
3. Dê um depósito maior, se puder.
4. Mantenha a inspeção, mas aceite um valor mínimo razoável para reparos.
5. Escreva uma oferta limpa e completa, com prazos claros.

Depois de assinar, comece a planejar os custos de fechamento.

Como Suad pode ajudar

Suad e nossa equipe ajudam compradores da Grande Boston a preparar ofertas há mais de 25 anos, e respondemos por mensagem em português ou em inglês. Explicamos cada prazo e ajudamos você a montar uma oferta que caiba no seu orçamento. Agende uma conversa gratuita de 15 minutos pela nossa página de contato.