Ser Proprietário de Imóvel Alugado em Massachusetts: Regras Que Todo Dono Deve Conhecer

Ter imóveis para alugar em Massachusetts pode ser muito bom, mas o estado tem algumas das proteções para inquilinos mais fortes do país. Pequenos erros, como guardar um depósito do jeito errado, podem custar ao proprietário três vezes o valor mais honorários de advogado. Este guia cobre as regras que todo proprietário da Grande Boston deve conhecer, seja você dono de uma casa de duas famílias que aluga uma unidade ou administre vários prédios.

Dinheiro da mudança: o que você pode e não pode cobrar

Pela lei de Massachusetts (G.L. c. 186, §15B), antes de o inquilino se mudar você só pode cobrar:

• O primeiro mês de aluguel
• O último mês de aluguel
• Um depósito de garantia de no máximo um mês de aluguel
• O custo de comprar e instalar uma fechadura e chave novas

Taxas de inscrição, taxas de mudança e cobranças parecidas não são permitidas. Desde 1º de agosto de 2025, você também não pode repassar a taxa do seu corretor ao inquilino (veja abaixo).

Regras do depósito de garantia

1. Guarde o depósito em uma conta separada, com juros, em um banco de Massachusetts.
2. Entregue ao inquilino um recibo em até 30 dias com o nome do banco, o número da conta, o valor e a informação de que haverá juros se ele ficar um ano.
3. Entregue uma declaração de condição (statement of condition) assinada, listando os danos já existentes, quando receber o depósito ou em até 10 dias após o início da locação, o que for mais tarde. O inquilino tem 15 dias para devolver uma cópia corrigida.
4. Pague juros todo ano: 5% ou o valor menor que o banco pagar, se o inquilino ficar pelo menos um ano.
5. Devolva o depósito, com juros, em até 30 dias após o fim da locação. Você só pode descontar aluguel não pago, certos aumentos de imposto previstos no contrato e danos além do desgaste normal, com uma lista detalhada assinada sob pena de perjúrio, mais orçamentos ou recibos.

Errar esses passos pode gerar indenização em triplo, custas judiciais e honorários de advogado. Muitos pequenos proprietários dispensam o depósito de garantia e cobram só o primeiro e o último mês de aluguel para evitar a papelada extra. O último mês de aluguel também rende juros: 5% ou a taxa do banco, sem a exigência de um ano.

A mudança de 2025 na taxa do corretor

Uma lei incluída no orçamento estadual do ano fiscal 2026 entrou em vigor em 1º de agosto de 2025. Se você, proprietário, contrata um corretor para anunciar sua unidade, você paga esse corretor. O inquilino só paga um corretor se ele mesmo contratou esse corretor para trabalhar para ele. Os corretores devem informar por escrito quem os contratou, quem paga e qual é a taxa. Você também não pode repassar a taxa ao inquilino por meio de taxas “administrativas” ou aumentando o aluguel para reembolsar o corretor. Infrações podem gerar multas de até três vezes o valor cobrado mais honorários de advogado.

Tinta com chumbo e crianças com menos de 6 anos

Se uma criança com menos de 6 anos mora em uma unidade construída antes de 1978, o proprietário deve remover ou cobrir os riscos de tinta com chumbo. Antes de alugar qualquer unidade anterior a 1978, entregue aos inquilinos o formulário Tenant Lead Law Notification and Certification, mais qualquer relatório de inspeção de chumbo, Letter of Compliance ou Letter of Interim Control. Recusar-se a alugar para uma família, ou despejá-la, por causa de tinta com chumbo é discriminação ilegal. Um crédito fiscal estadual de até $3,000 por unidade e os empréstimos Get the Lead Out podem ajudar com o custo. Veja nosso guia sobre investir em multifamiliares para planejar o orçamento.

O State Sanitary Code (105 CMR 410)

O State Sanitary Code (código sanitário estadual) define padrões mínimos para moradias alugadas. Uma grande atualização entrou em vigor em abril de 2023. Os destaques incluem:

• Esteja acessível. Acompanhe o telefone de contato informado pelo menos a cada 12 horas, ou indique um contato substituto quando estiver fora.
• Inspeção de pragas antes de cada nova locação, com resultado por escrito.
• Umidade e mofo. Os inspetores procuram excesso de umidade, não apenas mofo visível, e podem exigir um exaustor.
• Cozinhas. Geladeira com freezer (a menos que o contrato diga que o inquilino traz a sua), piso impermeável e uma superfície lavável atrás da pia.
• Corredores comuns em prédios com várias unidades precisam de iluminação com sensor de movimento, timer ou sempre acesa.

Exigências de aquecimento

As secretarias locais de saúde podem ajustar um pouco a temporada. Em geral o proprietário deve fornecer aquecimento, água quente e eletricidade, a menos que um acordo por escrito torne o inquilino responsável e a unidade tenha medidor separado, então coloque por escrito quem paga cada serviço.

Detectores de fumaça e de monóxido de carbono

Massachusetts exige detectores de fumaça e alarmes de monóxido de carbono funcionando na maioria dos prédios residenciais (alarmes de CO pela “Nicole’s Law”, G.L. c. 148, §26F½, e pelo Sanitary Code). Teste-os a cada troca de inquilino e confira as regras do corpo de bombeiros local, já que um certificado de fumaça e CO também é exigido quando você vende.

Moradia justa (fair housing)

Massachusetts protege mais grupos do que a lei federal. Você não pode discriminar com base em raça, cor, origem nacional, religião, sexo, situação familiar (filhos), deficiência, fonte de renda (como um voucher Section 8 ou outra assistência pública), orientação sexual, identidade de gênero, idade, estado civil, condição de veterano ou militar da ativa, ou informação genética. Anúncios como “Não aceitamos Section 8” são ilegais. Use os mesmos critérios de seleção por escrito para todos os candidatos.

Despejos: o básico do summary process

O proprietário nunca pode trancar o inquilino do lado de fora, retirar seus pertences ou cortar serviços. Só um tribunal pode ordenar um despejo. O processo, chamado “summary process”, normalmente funciona assim:

1. Aviso de desocupação (notice to quit). 14 dias por falta de pagamento do aluguel (inclua o formulário obrigatório com a lista de programas de assistência ao aluguel). Por outros motivos, normalmente 30 dias ou um período completo de aluguel.
2. Citação e petição entregues por um sheriff ou constable (oficial de justiça), protocoladas no District Court ou no Housing Court.
3. Audiência, muitas vezes com mediação antes. Muitos casos terminam em acordo.
4. Sentença e execução. Se você ganhar, só um sheriff ou constable pode realizar a desocupação, com pelo menos 2 dias de aviso por escrito.

Os inquilinos podem ter defesas, como más condições do imóvel ou um pedido de assistência ao aluguel (RAFT) em andamento, e os juízes podem adiar a desocupação. Contrate um advogado que atue em casos de summary process em Massachusetts.

Pensa em vender um prédio com inquilinos? Leia nosso guia sobre vender um imóvel com inquilinos. Quer conhecer o lado dos seus inquilinos? Veja alugar em Massachusetts.

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