Porez na kapitalnu dobit pri prodaji kuće u Massachusettsu (2026)

Prvo dobra vijest: većina ljudi koji prodaju svoj glavni dom plaća mali ili nikakav porez na dobit, zahvaljujući velikodušnom saveznom izuzeću koje primjenjuje i Massachusetts. Ali ako je Vaša kuća mnogo porasla u vrijednosti, ako u njoj niste dugo živjeli ili ako ste je izdavali, porezi mogu postati bitni. Evo kako to funkcioniše, jednostavnim jezikom, uz brojke za 2026. gdje postoje.

Savezno izuzeće pri prodaji doma

Ako svoj glavni dom prodate s dobiti, možda možete iz svog dohotka izuzeti do $250,000 dobiti, ili do $500,000 ako ste u braku i predajete zajedničku poreznu prijavu. Da biste ispunili uslove, u pravilu morate tokom 5 godina prije prodaje zadovoljiti dva uslova:

• Uslov vlasništva: bili ste vlasnik kuće najmanje 24 mjeseca.
• Uslov korištenja: živjeli ste u njoj kao u glavnom domu najmanje 24 mjeseca.

Te dvije godine ne moraju biti iste za oba uslova i ne moraju biti uzastopne. U pravilu ne možete koristiti izuzeće ni ako ste ga već iskoristili pri prodaji druge kuće u 2 godine prije ove prodaje.

Ako ne ispunjavate pravilo od 2 godine

I dalje možete imati pravo na djelimično izuzeće ako je glavni razlog prodaje bila promjena mjesta rada, zdravstveni problem ili određeni nepredvidivi događaji. IRS Publication 523 objašnjava detalje.

Kako izračunati dobit

Vaša dobit nije jednostavno prodajna cijena minus ono što ste platili. Ona iznosi:

Ostvareni iznos (prodajna cijena minus troškovi prodaje) minus prilagođena osnovica (ono što ste platili, plus određeni troškovi kupovine, plus poboljšanja).

Troškovi prodaje

Troškovi kao što su provizija za posredovanje, porez na prenos u Massachusettsu (deed excise tax) i advokatski honorar u pravilu umanjuju ostvareni iznos. Naš vodič o troškovima zatvaranja za prodavce navodi najčešće troškove.

Poboljšanja naspram popravki

Poboljšanja povećavaju Vašu osnovicu. IRS ih opisuje kao radove koji povećavaju vrijednost kuće, produžavaju njen vijek trajanja ili je prilagođavaju novoj namjeni, kao što su dogradnja, novi krov, novi sistem grijanja ili renoviranje kuhinje. Redovne popravke, kao što su krečenje, popravka curenja ili popunjavanje rupa i pukotina, u pravilu se ne računaju, osim ako su dio većeg projekta poboljšanja.

Primjer

Ovaj primjer služi samo kao ilustracija.

Bračni par sa zajedničkom prijavom koji ispunjava pravilo 2 od 5 godina mogao bi izuzeti cijelih $495,000. Prodavac koji nije u braku mogao bi izuzeti $250,000, pa bi ostalo $245,000 oporezive dugoročne dobiti i u saveznoj i u prijavi za Massachusetts.

Kako se oporezuje oporezivi dio

Savezni nivo

Ako ste kuću posjedovali duže od godinu dana, oporeziva dobit je dugoročna kapitalna dobit. Za 2026. savezne dugoročne stope su 0%, 15% ili 20%, zavisno od Vašeg oporezivog dohotka. Na primjer, stopa od 20% počinje iznad $545,500 za pojedince i $613,700 za bračne parove sa zajedničkom prijavom. Osobe s višim primanjima mogu dugovati i porez od 3,8% na neto prihod od ulaganja (net investment income tax) na oporezivi dio dobiti. Taj porez se primjenjuje kada je modifikovani prilagođeni bruto dohodak iznad $200,000 za pojedince ili $250,000 za zajedničku prijavu.

Massachusetts

Massachusetts prati savezno izuzeće pri prodaji doma, pa je dobit koju izuzmete na saveznom nivou u pravilu izuzeta i u državnoj prijavi. Na svaku oporezivu dobit Massachusetts naplaćuje:

• Dugoročnu kapitalnu dobit (posjedovanje duže od godinu dana) po stopi od 5%
• Kratkoročnu kapitalnu dobit (posjedovanje godinu dana ili kraće) po stopi od 8,5%

Dodatni porez od 4% u Massachusettsu

Massachusetts naplaćuje dodatni porez od 4% na oporezivi dohodak iznad godišnjeg praga. Za poreznu 2026. godinu prag je $1,107,750 (za 2025. bio je $1,083,150). Velika oporeziva dobit od prodaje kuće ulazi u taj dohodak. U godini velike prodaje dio Vaše dobiti država bi mogla oporezovati sa 9%. To je jedan od razloga da razgovarate s poreznim savjetnikom (CPA) prije prodaje nekretnine visoke vrijednosti.

Nekretnine za izdavanje i investicione nekretnine

Izuzeće od $250,000/$500,000 odnosi se na Vaš glavni dom. Za nekretnine za izdavanje, vikendice i investicione nekretnine važe drugačija pravila.

• Povrat amortizacije: ako ste nekretninu ili njen dio izdavali, imali ste pravo na amortizaciju. Pri prodaji se dobit u visini te amortizacije (nakon 6. maja 1997) ne može izuzeti i u pravilu se na saveznom nivou oporezuje do 25%.
• Kuće za više porodica u kojima živi vlasnik: ako živite u jednoj jedinici kuće za dvije ili tri porodice, a ostale izdajete, samo dio dobiti koji otpada na Vašu jedinicu može ispuniti uslove za izuzeće. Izdati dio tretira se kao investiciona nekretnina.
• Bivše nekretnine za izdavanje u koje ste se uselili: vrijeme nakon 2008. kada kuća nije bila Vaše glavno prebivalište može smanjiti Vaše izuzeće prema pravilima o “nekvalifikovanom korištenju” (nonqualified use).
• 1031 exchange: investitori možda mogu odgoditi porez kupovinom druge investicione nekretnine kroz zamjenu istovrsne imovine. Pogledajte naš vodič o 1031 exchange.

Prodajete nekretninu u kojoj žive stanari? Pročitajte naš vodič o prodaji kuće sa stanarima.

Prijavljivanje prodaje

Ako od advokata koji vodi zatvaranje dobijete Form 1099-S, prodaju morate prijaviti u saveznoj poreznoj prijavi čak i ako je cijela dobit izuzeta. Prijavljujete je na obrascu Form 8949 i Schedule D. Ako ne dobijete 1099-S, a cijela dobit je izuzeta, možda je ne morate prijaviti. Pitajte svog poreznog savjetnika.

Kako Vam Suad može pomoći

Suad Kantarevic i naš tim mogu Vam pomoći da procijenite prodajnu cijenu i troškove prodaje, brojke koje će Vašem poreznom savjetniku trebati za izračun dobiti. Radimo na bosanskom ili engleskom jeziku i možemo Vas uputiti na pouzdane porezne i pravne stručnjake. Zakažite besplatan razgovor od 15 minuta da počnete planirati.