Prodaja naslijeđene kuće ili kuće u ostavinskom postupku u Massachusettsu

Prodaja kuće nakon smrti voljene osobe spoj je papirologije, porodičnih odluka i emocija. U Massachusettsu većina papirologije ide preko suda Probate and Family Court (sud za ostavinska i porodična pitanja), prema zakonu Massachusetts Uniform Probate Code (MUPC), General Laws chapter 190B. Ovaj vodič objašnjava osnove kako biste znali šta da očekujete, ko šta potpisuje i koliko stvari mogu trajati.

Prvi korak: ko ima zakonsko pravo da proda?

Kada vlasnik kuće umre, kuća se obično ne može prodati dok neko ne dobije zakonsko ovlaštenje da djeluje u ime zaostavštine. Prema MUPC-u, ta osoba se zove personal representative (lični zastupnik zaostavštine). Možda poznajete starije izraze “executor” (izvršilac imenovan u oporuci) ili “administrator” (kada oporuke nema). Sud imenuje ličnog zastupnika i izdaje dokumente kojima se dokazuje to ovlaštenje. Kupci, banke, kompanije za provjeru vlasništva i advokati na zatvaranju tražit će da ih vide.

Postoji nekoliko uobičajenih situacija:

• Kuća je bila u trustu. Ako je kuća prenesena u living trust, trustee (upravitelj trusta) često je može prodati bez ostavinskog postupka. Mjerodavan je dokument trusta.
• Kuća je bila u zajedničkom vlasništvu s pravom preživljavanja. Preživjeli vlasnik obično postaje jedini vlasnik i može prodati kuću nakon što upiše dokaz o smrti. Za kuću možda neće biti potreban ostavinski postupak.
• Kuća je bila samo na ime preminule osobe. Tada je ostavinski postupak obično obavezan.

Vrste ostavinskih postupaka u Massachusettsu

Rokovi su važni. Prema MUPC-u, većina ostavinskih postupaka i postupaka imenovanja mora početi u roku od 3 godine od dana smrti. Ako prođe previše vremena, mogućnosti za prodaju postaju ograničenije, pa je pametno rano razgovarati s advokatom za ostavinske postupke.

Da li Vam treba “license to sell”?

Ovo je jedna od najvažnijih tačaka specifičnih za Massachusetts. Imenovanje za ličnog zastupnika ne daje Vam automatski pravo da prodate kuću.

• Ako oporuka ličnom zastupniku daje ovlaštenje za prodaju, zastupnik obično može prodati kuću nakon imenovanja, bez ponovnog obraćanja sudu.
• Ako nema oporuke ili oporuka ne daje ovlaštenje za prodaju, zastupniku je u pravilu potrebna sudska license to sell (dozvola za prodaju). Ona se traži podnošenjem zahtjeva Petition for Sale of Real Estate (obrazac MPC 210), prema General Laws chapter 202.

Sudska kontrolna lista za taj zahtjev (obrazac MPC 973) uključuje popis imovine zaostavštine, opis nekretnine, prijedlog odluke i dokaz u vezi s porezom na nasljedstvo u Massachusettsu. Nasljednici moraju biti obaviješteni, osim ako sve zainteresovane osobe potpišu saglasnost (assent). Kada se svi nasljednici slože i potpišu, postupak obično teče lakše.

Porez na nasljedstvo i “založno pravo” na kući

Za smrti 1. januara 2023. ili kasnije, zaostavštine u Massachusettsu vrijedne $2 miliona ili manje ne plaćaju porez na nasljedstvo u Massachusettsu. Ipak, advokat na zatvaranju mora ukloniti državno založno pravo (lien) za porez na nasljedstvo prije nego što se kuća može prodati. Ako porezna prijava za nasljedstvo nije potrebna, to se obično radi izjavom pod zakletvom da ne postoji obaveza podnošenja prijave (affidavit of no filing requirement), koja se upisuje u Registry of Deeds (zemljišne knjige). Ako je prijava potrebna, a prodaja se desi prije njenog podnošenja, zaostavština može zatražiti brisanje založnog prava obrascem Form M-4422, za koji je potreban potpisan Purchase and Sale Agreement i uplata procijenjenog poreza.

Porezi za nasljednike: povećanje osnovice

Naslijeđene kuće imaju veliku saveznu poreznu pogodnost. Prema IRS-u, porezna osnovica naslijeđene imovine u pravilu je njena tržišna vrijednost na dan smrti (ili na alternativni datum procjene, ako ga zaostavština izabere). To se često naziva “step-up in basis” (povećanje osnovice).

Evo zašto je to važno. Ako je majka prije nekoliko decenija kupila kuću za $90,000, a ona je vrijedila $650,000 kada je preminula, početna osnovica nasljednika u pravilu je $650,000, a ne $90,000. Ako zaostavština proda kuću za $660,000 nakon troškova prodaje, oporeziva dobit je mnogo manja nego što se mnoge porodice boje. IRS također imovinu naslijeđenu od preminule osobe tretira kao izuzetak od uobičajenog pravila o jednoj godini posjedovanja za dugoročnu dobit.

Kada ima više nasljednika

Mnoge naslijeđene kuće pripadnu braći i sestrama zajedno. Uobičajeni putevi su:

1. Prodati i podijeliti novac. Ovo je najčešći izbor i najlakše ga je pravedno podijeliti.
2. Jedan nasljednik otkupi dijelove ostalih. Trenutna tržišna vrijednost pomaže da se svi slože oko pravedne cijene. Nasljedniku koji otkupljuje možda će trebati hipoteka.
3. Zadržati kuću i izdavati je. Ovo najbolje funkcioniše kada se svi slože ko njome upravlja i kako se dijele troškovi.

Kada se suvlasnici ne mogu dogovoriti, zakon Massachusettsa dozvoljava postupak partition (sudska dioba) pred sudom Land Court ili Probate and Family Court. Sudija može naložiti prodaju nekretnine ili dozvoliti jednom vlasniku da otkupi ostale. Sudska dioba je skupa i spora, pa većina porodica prođe bolje ako uz pomoć advokata postigne dogovor.

Pražnjenje i priprema kuće

• Osigurajte kuću i održavajte osiguranje. Obavijestite osiguravajuću kuću da je kuća prazna. Mnoge police imaju ograničenja za prazne objekte.
• Ostavite komunalije uključene i po potrebi pripremite kuću za zimu. Smrznute cijevi su čest i skup problem u praznim kućama.
• Pronađite važne dokumente, kao što su vlasnički akt, računi za porez, izvodi hipoteke i svi dokumenti trusta.
• Razvrstajte stvari prije nego što angažujete firmu za pražnjenje. Zadržite porodične predmete, poklonite što možete, a zatim ispraznite ostalo.
• Isplanirajte zahtjeve za prodaju u Massachusettsu, kao što su certifikat za detektore dima i ugljen-monoksida od lokalne vatrogasne službe i Title 5 inspekcija ako kuća ima septički sistem.

Ne morate renovirati. Mnoge kuće iz zaostavštine dobro se prodaju “u viđenom stanju” kupcima i investitorima. Naš tim Vam može pokazati vjerovatnu cijenu sa i bez lakšeg čišćenja, kako bi porodica mogla odlučiti. Pogledajte naš vodič o pripremi kuće za prodaju za ideje s malim troškovima.

Realan vremenski okvir

1. Sedmice 1 do 4: Pronađite oporuku, sastanite se s advokatom za ostavinske postupke, pribavite smrtni list i podnesite zahtjev za imenovanje.
2. Nakon imenovanja: Osigurajte kuću, pribavite tržišnu vrijednost i kao porodica odlučite hoćete li prodati.
3. Ako je potrebna dozvola: Oglasite kuću i potpišite Purchase and Sale Agreement uz uslov sudskog odobrenja, a zatim podnesite zahtjev.
4. Prije zatvaranja: Advokat uklanja založno pravo za porez na nasljedstvo i sve probleme s vlasništvom.
5. Zatvaranje: Lični zastupnik potpisuje vlasnički akt, a novac ide zaostavštini za plaćanje računa prije raspodjele.

Rokovi suda razlikuju se zavisno od okruga i obima posla, pa računajte s dodatnim vremenom. Saznajte više o troškovima zatvaranja za prodavce i o porezu na kapitalnu dobit pri prodaji.

Kako Vam Suad može pomoći

Suad i naš tim pomažu porodicama da prodaju kuće iz zaostavštine širom šireg područja Bostona, radeći rame uz rame s njihovim advokatima za ostavinske postupke. Možemo Vam dati besplatnu tržišnu vrijednost, organizovati pražnjenje i pristup kući i objasniti svaki korak na bosanskom ili engleskom jeziku. Počnite besplatnim razgovorom od 15 minuta ili zatražite procjenu vrijednosti kuće.