Kupovina kuće sa ITIN brojem, kao samostalni preduzetnik ili s prihodom na 1099

Mnogi vrijedni ljudi u širem području Bostona ne uklapaju se u okvir “W-2 plate” oko kojeg su napravljene standardne hipoteke. Možda imate firmu za čišćenje, vozite za sebe, radite u građevini na 1099, vodite mali restoran ili prijavljujete porez sa Individual Taxpayer Identification Number (ITIN, individualni poreski identifikacioni broj). Vlastita kuća je i dalje moguća. Put je samo malo drugačiji, a priprema je važnija.

Ovaj vodič objašnjava glavne opcije kredita, koji dokumenti najviše pomažu, šta očekivati za učešće i kako se zaštititi od prevara.

Znajte odakle počinjete

Banke uglavnom žele odgovor na dva pitanja: Možete li otplaćivati? i Mogu li to dokumentovati? Federalna pravila o sposobnosti otplate (ability-to-repay) traže da banka razumno i u dobroj vjeri provjeri da možete priuštiti kredit. To važi za svaku vrstu kredita, uključujući i posebne kredite opisane ispod.

Vaše opcije zavise od:

• Da li imate Social Security broj ili ITIN
• Kako je Vaš prihod prikazan u poreskim prijavama
• Koliko dugo radite za sebe
• Vaše kreditne istorije, ušteđevine i učešća

Ako radite za sebe ili primate prihod na 1099

Konvencionalni i državni krediti

Ako imate Social Security broj i Vaše poreske prijave pokazuju Vaš prihod, možete ispuniti uslove za obične kredite kao što su konvencionalni, FHA ili VA. Fannie Mae Vas smatra samostalnim preduzetnikom ako posjedujete 25% ili više firme. Uglavnom traži dvogodišnju istoriju prihoda od samostalnog rada. Kraća istorija može biti prihvaćena ako Vaše najnovije poreske prijave pokazuju najmanje 12 mjeseci prihoda od trenutne firme i ako ste ranije imali sličan prihod u istoj djelatnosti.

Banke obično traže potpisane lične poreske prijave za zadnje dvije godine (i prijave firme, ako ih imate). U nekim slučajevima može biti dovoljna jedna godina ako Vaša firma postoji najmanje pet godina.

Krediti na osnovu bankovnih izvoda

Ako Vaše poreske prijave ne pokazuju Vašu stvarnu zaradu, kredit na osnovu bankovnih izvoda (bank statement loan) može pomoći. To su “non-QM” (non-qualified mortgage, nestandardne hipoteke) krediti koje nude privatni kreditori. Umjesto poreskih prijava, kreditor pregleda 12 ili 24 mjeseca ličnih ili poslovnih bankovnih izvoda da procijeni Vaš prihod.

• Učešće je obično veće nego kod standardnih kredita. Vodič jednog kreditora iz juna 2026. navodi uobičajene raspone od oko 10% do 25%, zavisno od kreditne istorije i vrste nekretnine.
• Kamate i naknade su često više nego kod konvencionalnih kredita.
• Držite poslovni i lični novac na odvojenim računima i izbjegavajte velike uplate koje ne možete objasniti.

Ako prijavljujete porez sa ITIN brojem

ITIN je poreski broj koji IRS (američka poreska uprava) izdaje za potrebe federalnog poreza. Pokazuje da prijavljujete porez; ne daje dozvolu za rad niti prava iz Social Securityja, a banke ga ne mogu koristiti kao zamjenu za druge dokumente koje su dužne prikupiti.

Evo šta treba znati o glavnim vrstama kredita:

• FHA krediti: Od 25. maja 2025. HUD ograničava FHA kredite na američke državljane, zakonite stalne rezidente (vlasnike zelene karte) i državljane nekoliko pacifičkih zemalja s posebnim sporazumima. Ostali više ne ispunjavaju uslove za FHA.
• Konvencionalni krediti: Fannie Mae ima svoja pravila o dokumentima za identitet i boravak. Vaša banka će Vam objasniti da li ih ispunjavate.
• ITIN krediti: Mnogi sa ITIN brojem koriste posebne non-QM ITIN programe privatnih kreditora. Ovi krediti se odobravaju po vlastitim pravilima svakog kreditora.

Kao stvaran primjer, ITIN program jednog nacionalnog veleprodajnog kreditora (stranica ažurirana u augustu 2026) dozvoljavao je finansiranje do 80% (dakle oko 20% učešća), tražio minimalni kreditni skor od 660, prihvatao ITIN karticu ili IRS ITIN pismo uz važeći službeni dokument sa slikom i tražio rezerve za samo tri mjeseca. Drugi kreditori imaju drugačija pravila, pa uporedite više njih.

Dokumenti koji pomažu

Bez obzira na Vašu situaciju, uredni papiri ubrzavaju odobrenje. Počnite skupljati:

• Poreske prijave za zadnje dvije godine, sa svim prilozima, i IRS transkripte ako se traže
• ITIN pismo ili karticu i važeći službeni dokument sa slikom (pasoš ili slično), ako je primjenjivo
• Bankovne izvode za 12 do 24 mjeseca, lične i poslovne
• Dokaze o firmi: dozvole, registraciju kod države, pismo Vašeg računovođe ili osobe koja Vam priprema porez, ugovore s klijentima ili 1099 obrasce
• Dokaze o plaćanju kirije (unovčene čekove ili bankovne zapise) za zadnjih 12 mjeseci ili duže
• Dokaze o učešću: odakle je novac došao i koliko dugo je na Vašem računu

Izgradnja kreditne istorije

Ako imate malo ili nimalo kreditne istorije, počnite sada. Dobre navike koje pomažu:

1. Otvorite osiguranu (secured) kreditnu karticu ili mali račun za izgradnju kredita i svaki mjesec otplatite sve.
2. Držite stanje nisko u odnosu na limite.
3. Plaćajte svaki račun na vrijeme, uključujući telefon i komunalije.
4. Pitajte da li Vaš stanodavac ili servis za prijavu kirije može prijaviti Vaše redovne uplate kirije.
5. Provjerite kreditne izvještaje i osporite svaku grešku.

Naš vodič o kreditu i prethodnom odobrenju ide dublje.

Zaštitite se od prevara

Ljudi s nestandardnim prihodima česta su meta prevaranata. Pazite na ove znakove upozorenja:

• Bilo ko ko “garantuje” odobrenje prije nego što pregleda Vaše dokumente
• Traženje velikih naknada unaprijed u gotovini, poklon-karticama ili transferom prije nego što dobijete pismenu procjenu kredita
• Savjeti da u zahtjevu navedete lažan prihod, lažan posao ili tuđe podatke (to je hipotekarna prevara)
• Pritisak da potpišete dokumente koje ne razumijete ili koji su samo na jeziku koji ne čitate

Consumer Financial Protection Bureau (federalna agencija za zaštitu potrošača) također upozorava na prevare s transferom pri zatvaranju. Nikada ne slijedite uputstva za transfer poslana e-mailom. Nazovite svog advokata ili agenta za zatvaranje na broj koji već znate i potvrdite račun prije slanja novca. Ako ste žrtva, odmah nazovite svoju banku i zatražite povrat transfera (wire recall), a slučaj prijavite na ic3.gov.

Korak po korak

1. Sastanite se s bankom (ili dvije) koja redovno radi sa samostalnim preduzetnicima ili klijentima sa ITIN brojem.
2. Skupite dokumente i radite na svom kreditu.
3. Štedite za veće učešće, troškove zatvaranja i rezerve. Pogledajte naš vodič o troškovima zatvaranja.
4. Dobijte pismeno prethodno odobrenje prije nego što počnete tražiti kuću.
5. Slijedite uobičajeni postupak u Massachusettsu: ponuda, zatim Purchase and Sale Agreement, inspekcija i zatvaranje koje vodi advokat.

Kako Suad može pomoći

Suad već više od 25 godina radi s mnogim samostalnim preduzetnicima i kupcima prve nekretnine u širem području Bostona. Naš tim Vas može povezati s bankama koje razumiju Vašu vrstu prihoda i voditi Vas kroz svaki korak, na bosanskom ili engleskom jeziku. Zakažite besplatan razgovor od 15 minuta da počnemo.