Comprar uma casa com ITIN, como autônomo ou com renda 1099

Muitas pessoas trabalhadoras na Grande Boston não se encaixam no modelo de “salário W-2” para o qual as hipotecas padrão foram criadas. Você pode ter uma empresa de limpeza, trabalhar por conta própria como motorista, trabalhar na construção recebendo por 1099, ter um pequeno restaurante ou declarar impostos com um Individual Taxpayer Identification Number (ITIN, número de identificação fiscal individual). Ter a casa própria continua sendo possível. O caminho só é um pouco diferente, e a preparação conta mais.

Este guia explica as principais opções de empréstimo, os documentos que mais ajudam, o que esperar da entrada e como se proteger de golpes.

Saiba o seu ponto de partida

O banco quer responder principalmente a duas perguntas: Você consegue pagar? e Dá para comprovar? As regras federais de capacidade de pagamento (ability-to-repay) exigem que o banco verifique, de forma razoável e de boa-fé, que você consegue pagar o empréstimo. Isso vale para todo tipo de empréstimo, inclusive os empréstimos especiais descritos abaixo.

As suas opções dependem de:

• Se você tem Social Security number ou ITIN
• Como a sua renda aparece na sua declaração de impostos
• Há quanto tempo você é autônomo
• O seu histórico de crédito, as suas economias e a sua entrada

Se você é autônomo ou recebe por 1099

Empréstimos convencionais e do governo

Se você tem Social Security number e a sua declaração de impostos mostra a sua renda, pode se qualificar para empréstimos comuns, como convencional, FHA ou VA. A Fannie Mae considera você autônomo se for dono de 25% ou mais de uma empresa. Em geral, ela procura um histórico de dois anos de renda como autônomo. Um histórico mais curto pode ser aceito se a sua declaração de impostos mais recente mostrar pelo menos 12 meses de renda da sua empresa atual e você já tinha renda parecida antes, na mesma área de trabalho.

Os bancos geralmente pedem as suas declarações de impostos pessoais assinadas dos últimos dois anos (e as da empresa, se houver). Em alguns casos, um ano pode bastar se a sua empresa existe há pelo menos cinco anos.

Empréstimos por extrato bancário

Se a sua declaração de impostos não mostra a sua real capacidade de ganho, um empréstimo por extrato bancário (bank statement loan) pode ajudar. São empréstimos “non-QM” (non-qualified mortgage, hipotecas fora do padrão) oferecidos por bancos e financeiras privadas. Em vez da declaração de impostos, o credor analisa 12 ou 24 meses de extratos bancários pessoais ou da empresa para estimar a sua renda.

• A entrada costuma ser maior do que nos empréstimos padrão. O guia de um credor, de junho de 2026, descrevia faixas típicas de cerca de 10% a 25%, dependendo do crédito e do tipo de imóvel.
• Os juros e as taxas costumam ser mais altos do que nos empréstimos convencionais.
• Mantenha o dinheiro da empresa e o pessoal em contas separadas e evite depósitos grandes que você não consiga explicar.

Se você declara impostos com ITIN

O ITIN é um número fiscal que o IRS (a Receita Federal americana) emite para fins de impostos federais. Ele mostra que você declara impostos; não dá autorização de trabalho nem benefícios do Social Security, e os bancos não podem usá-lo no lugar de outros documentos que são obrigados a pedir.

Veja o que saber sobre os principais tipos de empréstimo:

• Empréstimos FHA: Desde 25 de maio de 2025, o HUD limita os empréstimos FHA a cidadãos americanos, residentes permanentes legais (portadores de green card) e cidadãos de algumas nações do Pacífico com acordos especiais. Outros compradores não são mais elegíveis para o FHA.
• Empréstimos convencionais: A Fannie Mae tem as suas próprias regras de documentação de identidade e residência. O seu banco vai explicar se você se encaixa nelas.
• Empréstimos ITIN: Muitos compradores com ITIN usam programas especiais non-QM para ITIN de credores privados. Esses empréstimos são analisados pelas regras próprias de cada credor.

Como exemplo real, o programa ITIN de um credor atacadista nacional (página atualizada em agosto de 2026) permitia financiar até 80% (ou seja, cerca de 20% de entrada), exigia score de crédito mínimo de 660, aceitava o cartão ITIN ou a carta ITIN do IRS mais um documento oficial com foto válido, e exigia apenas três meses de reservas. Outros credores têm regras diferentes, então compare mais de um.

Documentos que ajudam

Seja qual for a sua situação, documentos organizados aceleram a aprovação. Comece a reunir:

• Declarações de impostos dos últimos dois anos, com todos os anexos, e os transcripts do IRS, se pedidos
• Carta ou cartão ITIN e um documento oficial com foto válido (passaporte ou similar), se for o caso
• 12 a 24 meses de extratos bancários, pessoais e da empresa
• Comprovantes da empresa: licenças, registro no estado, uma carta do seu contador ou de quem prepara os seus impostos, contratos com clientes ou formulários 1099
• Comprovantes de pagamento de aluguel (cheques compensados ou registros bancários) dos últimos 12 meses ou mais
• Registros da entrada: de onde veio o dinheiro e há quanto tempo está na sua conta

Como construir o seu histórico de crédito

Se você tem pouco ou nenhum histórico de crédito, comece agora. Bons hábitos que ajudam:

1. Abra um cartão de crédito com garantia (secured) ou uma pequena conta de construção de crédito, e pague o valor total todo mês.
2. Mantenha os saldos baixos em relação aos seus limites.
3. Pague todas as contas em dia, inclusive telefone e serviços.
4. Pergunte se o seu senhorio ou um serviço de registro de aluguel pode informar os seus pagamentos de aluguel em dia.
5. Confira os seus relatórios de crédito e conteste qualquer erro.

O nosso guia sobre crédito e pré-aprovação traz mais detalhes.

Proteja-se de golpes

Pessoas com renda fora do padrão são alvos frequentes de golpistas. Fique atento a estes sinais de alerta:

• Qualquer pessoa que “garante” a aprovação antes de analisar os seus documentos
• Pedidos de taxas altas adiantadas em dinheiro, cartão-presente ou transferência antes de você ter uma estimativa de empréstimo por escrito
• Conselhos para declarar renda falsa, um emprego falso ou dados de outra pessoa no seu pedido (isso é fraude hipotecária)
• Pressão para assinar documentos que você não entende, ou que estão só em um idioma que você não lê

O Consumer Financial Protection Bureau (órgão federal de proteção ao consumidor) também alerta sobre fraudes em transferências no fechamento. Nunca siga instruções de transferência enviadas por e-mail. Ligue para o seu advogado ou agente de fechamento em um número que você já conhece para confirmar a conta antes de enviar qualquer dinheiro. Se você for vítima, ligue imediatamente para o seu banco para pedir o recall (devolução) da transferência e registre uma denúncia em ic3.gov.

Passo a passo

1. Converse com um banco (ou dois) que trabalha regularmente com autônomos ou compradores com ITIN.
2. Reúna os seus documentos e trabalhe o seu crédito.
3. Economize para uma entrada maior, os custos de fechamento e as reservas. Veja o nosso guia sobre custos de fechamento.
4. Obtenha uma pré-aprovação por escrito antes de procurar imóveis.
5. Siga o processo normal de Massachusetts: oferta, depois o Purchase and Sale Agreement, inspeção e um fechamento conduzido por advogado.

Como o Suad pode ajudar

Suad trabalha há mais de 25 anos com muitos compradores autônomos e de primeira viagem na Grande Boston. A nossa equipe pode indicar bancos que entendem o seu tipo de renda e orientar você em cada passo, por mensagem em português ou em inglês. Agende uma ligação gratuita de 15 minutos para começar.