Kako dati ponudu u Massachusettsu: od Offer to Purchase do P&S

U većini saveznih država kupci potpisuju jedan dugi ugovor. Massachusetts to radi u dva koraka: prvo kratka Offer to Purchase (ponuda za kupovinu), a zatim duži Purchase and Sale Agreement (kupoprodajni ugovor, često se zove “P&S”). Kada znate kako funkcioniše svaki korak, lakše ćete dati jaku ponudu, a da se ne odreknete zaštite koja Vam treba.

Prije davanja ponude: ugovor s agentom za kupce

Od 17. augusta 2024. agenti koji su članovi MLS-a moraju imati potpisan pismeni ugovor s Vama prije nego što s Vama obiđu kuću, uživo ili putem video poziva uživo. To je proisteklo iz nagodbe National Association of REALTORS®. Prema NAR-u, ugovor mora:

• Jasno navesti koliko će agent biti plaćen ili tačno kako se taj iznos izračunava. Ne smije biti otvoren, kao na primjer “koliko god prodavac ponudi”.
• Navesti da agent ne može primiti više od tog iznosa ni iz jednog izvora.
• Jasno reći da provizije nisu određene zakonom i da se o njima u potpunosti može pregovarati.

Ugovor može biti kratak i ograničen. NAR navodi da se može odnositi na jedan dan, jednu kuću ili jedno područje. Ne treba Vam ugovor da sami uđete na open house (dan otvorenih vrata).

Massachusetts također obavezuje agente da Vam na prvom ličnom sastanku o određenoj nekretnini daju Mandatory Licensee-Consumer Relationship Disclosure (obavezno obavještenje o odnosu agenta i klijenta). Ono objašnjava da li agent radi za Vas, za prodavca ili kao posrednik. Više pročitajte u našem vodiču o naknadama agenata i ugovorima s kupcima.

Korak 1: Offer to Purchase

MassHousing objašnjava da prihvaćena ponuda mora biti pismena i da je moraju potpisati i kupac i prodavac. Dobra ponuda sadrži:

• Imena kupca i prodavca i adresu nekretnine
• Cijenu
• Depozit uz ponudu i veći depozit koji dospijeva uz P&S
• Vaše uslove i njihove rokove
• Rok za potpisivanje P&S i datum zaključenja kupovine
• Stvari koje su uključene, kao što su kućanski aparati

Prodavac može prihvatiti, odbiti ili dati kontraponudu. Kuća obično ostaje na tržištu dok pregovarate.

Depoziti

Zakon ne određuje iznose depozita. U širem području Bostona uobičajeno je dati manji depozit, “binder”, uz ponudu (često oko $1,000 ili više) i dopuniti ukupni iznos do oko 5% cijene pri potpisivanju P&S. Na konkurentnom tržištu prodavci mogu tražiti više. Depozite obično na escrow računu drži broker prodavca ili advokat, a ne prodavac.

Uslovi koji Vas štite

Uslov (contingency) Vam omogućava da odustanete i dobijete depozit nazad ako nešto pođe po zlu do određenog datuma.

Inspekcija kuće

Massachusetts sada štiti Vaše pravo na inspekciju. Za ugovore od 15. oktobra 2025. nadalje prodavac ne može uslovljavati prihvatanje ponude time da se odreknete inspekcije. Prodavac također ne može prihvatiti ponudu ako mu je unaprijed rečeno da kupac planira preskočiti inspekciju. Prodavci Vam moraju dati pismeno obavještenje da Vaša ponuda ne zavisi od odricanja od inspekcije. I dalje možete sami odlučiti da ne radite inspekciju, sve dok Vas niko ne pritiska. Vi i prodavac se možete dogovoriti o razumnim uslovima, kao što je minimalni iznos popravki prije nego što možete odustati. Pogledajte naš vodič za inspekciju kuće.

Hipoteka (finansiranje)

Ovaj uslov štiti Vaš depozit ako kreditor ne odobri kredit do dogovorenog datuma. MassHousing preporučuje uslov finansiranja u P&S. Pažljivo pratite datum. Ako Vam treba više vremena, zatražite pismeno produženje prije isteka roka. Ako prvo dobijete jako predodobrenje, ovaj korak ide lakše.

Procjena vrijednosti

Vaš kreditor naručuje procjenu kako bi potvrdio vrijednost kuće. Ako procjena bude niska, banka može odobriti manji kredit. Uslov procjene Vam omogućava da ponovo pregovarate ili odustanete. Neki kupci, kada ima više ponuda, pristanu da pokriju dio razlike. To radite samo ako imate gotovinu.

Ostali uobičajeni uslovi

• Inspekcije olovne boje, radona i štetočina
• Rezultati septičke jame (Title 5) za kuće koje nisu na gradskoj kanalizaciji
• Pregled dokumenata kondominijuma pri kupovini kondominijuma
• Prodaja Vaše sadašnje kuće, što prodavci često vide kao slabiju ponudu

Klauzule eskalacije

Klauzula eskalacije (escalation clause) kaže da ćete nadmašiti svaku konkurentsku ponudu za određeni iznos, do gornje granice. Na primjer: “Nudim $600,000 i platiću $2,000 više od bilo koje druge stvarne ponude, do $625,000.” Smjernice Massachusetts Association of REALTORS® ukazuju na neke rizike:

• Vaša gornja granica pokazuje najviše što ćete platiti. Prodavac može dati kontraponudu baš na tom iznosu.
• Neki prodavci uopće ne prihvataju klauzule eskalacije ili traže dokaz o drugoj ponudi.
• One uglavnom pomažu kada očekujete više ponuda.

MAR također navodi da kupci trebaju razgovarati s advokatom prije nego što je koriste.

Korak 2: Purchase and Sale Agreement

Nakon što je ponuda prihvaćena, sastavlja se P&S. On je duži i detaljniji. MassHousing navodi da postoje standardni obrasci za kuće i za kondominijume i preporučuje da ga advokat pregleda prije nego što potpišete. Vaš advokat može dodati aneks (rider) s dodatnom zaštitom, kao što su detalji o vlasništvu, popravkama ili rokovima.

Pri potpisivanju obično uplaćujete ostatak depozita. P&S tada postaje glavni ugovor za kupoprodaju.

Uobičajeni vremenski okvir u Massachusettsu

Svaki posao je drugačiji i o svim datumima se može pregovarati. Ovo je čest obrazac:

Kako ojačati ponudu bez velikih rizika

1. Dobijte potpuno predodobrenje, a ne samo brzu predkvalifikaciju.
2. Ponudite datum zaključenja koji odgovara prodavcu.
3. Dajte veći depozit ako to možete priuštiti.
4. Zadržite inspekciju, ali pristanite na razuman minimalni iznos popravki.
5. Napišite urednu, potpunu ponudu s jasnim rokovima.

Kada potpišete, počnite planirati troškove zaključenja kupovine.

Kako Suad može pomoći

Suad i naš tim već više od 25 godina pomažu kupcima u širem području Bostona da pripreme ponude, na bosanskom ili engleskom jeziku. Možemo Vas provesti kroz svaki rok i pomoći Vam da sastavite ponudu koja odgovara Vašem budžetu. Zakažite besplatan razgovor od 15 minuta preko naše stranice za kontakt.