Dan zatvaranja kupovine u Massachusettsu: šta očekivati, korak po korak

Dan zatvaranja je dan kada kuća postaje Vaša. U Massachusettsu zatvaranje kupovine vode advokati, i taj dan obično protekne mirno ako se pripremite. Evo šta se dešava prije, tokom i poslije, kao i prevara na koju svaki kupac mora paziti.

Ko vodi zatvaranje kupovine u Massachusettsu

U Massachusettsu zatvaranje vode advokati, a ne title kompanije. Kada uzimate hipoteku, advokat na zatvaranju obično zastupa Vašu banku. Taj advokat provjerava vlasništvo (title), priprema obračun, prima i isplaćuje novac i upisuje Vaš deed i hipoteku u Registry of Deeds (zemljišne knjige). Mnogi kupci imaju i svog advokata, koji može biti ista osoba ako se Vi s tim složite. Prodavac obično takođe ima advokata.

Zatvaranje se često održava u advokatskoj kancelariji, ponekad u Registryju ili na drugom mjestu. Računajte na oko sat vremena, duže ako ima pitanja.

Sedmica prije zatvaranja

• Pregledajte svoj Closing Disclosure. Po federalnom zakonu banka Vam ga mora dati najmanje tri radna dana prije zatvaranja. Uporedite ga sa svojim Loan Estimate (procjenom kredita) i pitajte za svaku promjenu.
• Potvrdite da je osiguranje kuće aktivno i da banka ima dokaz.
• Pripremite novac za zatvaranje bankovnim transferom (wire) ili ovjerenim bankovnim čekom, koristeći samo provjerena uputstva (vidi ispod).
• Ne otvarajte nove kredite i ne pravite velike kupovine. Banka može ponovo provjeriti Vaš kredit neposredno prije zatvaranja.
• Ponesite službeni lični dokument sa slikom za svakog kupca.

I prodavac ima obaveze, kao što je pribavljanje potvrde o detektorima dima i ugljen-monoksida od vatrogasaca i naručivanje završnog očitanja vode i kanalizacije.

Prevara s bankovnim transferom: najveći rizik na dan zatvaranja

Consumer Financial Protection Bureau (federalna agencija za zaštitu potrošača) preporučuje ove korake:

1. Izaberite dva kontakta od povjerenja, na primjer svog agenta i advokata na zatvaranju, i dogovorite kako će se novac slati. Razmislite o dogovorenoj šifri.
2. Nikada ne slijedite uputstva za transfer samo iz e-maila. Nazovite svog advokata na broj koji već znate, a ne onaj iz e-maila, i potvrdite ime i broj računa.
3. Budite sumnjičavi prema svakoj “promjeni u zadnji čas” u uputstvima za transfer.
4. Ne šaljite bankovne podatke e-mailom i ne klikajte na linkove koje niste očekivali.
5. Ako mislite da ste prevareni, odmah nazovite svoju banku i zatražite povrat transfera (wire recall), a zatim prijavite slučaj FBI-ju na ic3.gov.

Završni obilazak

Većina kupaca obavi završni obilazak (walk-through) dan ili dva prije zatvaranja. To nije nova inspekcija. To je provjera da je kuća u stanju koje Vam ugovor garantuje.

• Da li se prodavac iselio i da li je kuća “broom clean” (prazna i počišćena), ako to ugovor traži?
• Da li su dogovorene popravke urađene? Tražite račune.
• Da li su uključene stvari, kao što su kućanski aparati, još tu?
• Da li rade grijanje, voda, svjetla i aparati?
• Ima li novih oštećenja, curenja ili vode u podrumu?

Ako nešto nije u redu, odmah javite svom agentu i advokatu. Problemi se često riješe zadržavanjem dijela novca (holdback) ili kreditom na zatvaranju.

Šta potpisujete na zatvaranju

Vaš advokat će Vam objasniti svaki dokument. Uobičajeni su:

Prodavac potpisuje deed (kupoprodajni akt), kojim se vlasništvo prenosi na Vas.

Zakon o homesteadu u Massachusettsu

Zakon o homesteadu štiti dio kapitala (equity) u Vašoj glavnoj kući od mnogih neosiguranih povjerilaca. Ne štiti od Vaše hipoteke niti od poreza na nekretnine.

• Automatska zaštita: Do $125,000, bez ikakve prijave.
• Prijavljena zaštita: Do $1,000,000 ako upišete Declaration of Homestead u Registry of Deeds. Ova granica je povećana sa $500,000 zakonom Affordable Homes Act, potpisanim 6. augusta 2024.
• Vlasnici sa 62 ili više godina, ili sa invaliditetom: mogu podnijeti posebnu vrstu izjave sa vlastitom zaštitom po osobi. Pitajte svog advokata koja Vam odgovara.

Taksa za upis je mala, oko $35. Mnogi advokati na zatvaranju mogu je pripremiti i upisati istog dana. Važi samo za potraživanja nastala nakon upisa, pa je pametno podnijeti je na zatvaranju.

Preuzimanje ključeva

Kada svi potpišu, advokat na zatvaranju upisuje deed i hipoteku u Registry of Deeds. Kada se upis potvrdi i novac isplati, kuća je službeno Vaša. Ključevi se obično predaju tada, često preko Vašeg agenta. Ako ključeve ne dobijate istog dana, provjerite da ugovor navodi zašto i kada.

Nakon zatvaranja: spisak za prvu sedmicu

1. Komunalije: Prebacite struju, plin, internet i odvoz smeća (ako je privatni) na svoje ime. Prodavac obično naručuje završno očitanje vode i kanalizacije. Kontaktirajte grad ili općinu da otvorite račun za vodu.
2. Lož-ulje ili propan: Ako kuća koristi jedno od toga, dogovorite isporuku s dobavljačem.
3. Promjena adrese: Prijavite je kod U.S. Postal Service (pošta) i ažurirajte RMV (saobraćajni ured), banku, poslodavca i osiguranje.
4. Sačuvajte dokumente: Držite papire sa zatvaranja, upisani deed i polisu osiguranja vlasništva na sigurnom mjestu. Registry će kasnije poslati originalni upisani deed.
5. Porez na nekretnine: Provjerite da li Vaš grad nudi olakšice za vlasnike koji žive u kući i kada se prijaviti. Ured procjenitelja (assessor’s office) će Vam reći.
6. Pratite poštu: Vaš prvi izvod za hipoteku može doći od druge kompanije koja servisira kredit (servicer). Svaku promjenu servisera potvrdite direktno sa svojom bankom.

Kako Suad može pomoći

Suad i naš tim su uz Vas kroz završni obilazak, zatvaranje i useljenje, na bosanskom ili engleskom jeziku. Možemo Vam pomoći da isplanirate troškove zatvaranja i povezati Vas sa provjerenim lokalnim advokatima i bankama. Zakažite besplatan razgovor od 15 minuta preko naše stranice za kontakt.