Custos de fechamento do comprador em Massachusetts: o que você paga e como economizar

A entrada não é o único dinheiro de que você precisa para comprar uma casa. Você também paga os custos de fechamento: taxas do financiamento, do advogado, do seguro de título, do registro, e valores reservados para impostos e seguro. Veja o que os compradores em Massachusetts normalmente pagam e como reduzir esses custos.

Quanto custam os custos de fechamento?

A Fannie Mae observa que os custos de fechamento geralmente ficam entre 2% e 6% do preço de compra no país. Onde você vai se encaixar depende do seu financiamento, do preço, do imposto da sua cidade e de quando você fecha. O seu credor precisa entregar um Loan Estimate (estimativa do financiamento) depois do seu pedido e, pela lei federal, você precisa receber o Closing Disclosure (demonstrativo final) pelo menos três dias úteis antes do fechamento. Compare os dois com atenção.

O que o comprador paga em Massachusetts

1. Taxas do credor

Elas cobrem a concessão do seu financiamento. A Fannie Mae diz que as taxas do credor normalmente ficam entre 1% e 2% do valor financiado. Podem incluir:

• Taxas de originação ou de análise (underwriting)
• Pontos de desconto, se você optar por comprar uma taxa de juros menor
• Avaliação (a Fannie Mae estima uma avaliação típica entre cerca de $300 e $600)
• Taxas de relatório de crédito e de certificação de área de enchente

2. Honorários do advogado

Em Massachusetts, os fechamentos são conduzidos por advogados, não por empresas de título. Na maioria das compras financiadas, o advogado do fechamento representa o seu credor, e o comprador paga os honorários desse advogado como parte dos custos de fechamento. O advogado do fechamento faz a pesquisa de título, prepara o demonstrativo de liquidação e registra a sua escritura e a sua hipoteca.

Muitos compradores também contratam um advogado próprio para revisar o Purchase and Sale Agreement e proteger seus interesses. Às vezes o mesmo advogado faz as duas funções, com o seu consentimento. Peça cada valor por escrito desde o início.

3. Seguro de título

O seguro de título protege contra problemas na propriedade, como dívidas antigas vinculadas ao imóvel ou erros nos registros públicos. Existem dois tipos:

• Apólice do credor: Exigida pelo credor e paga por você. Protege o interesse do banco.
• Apólice do proprietário: Opcional, mas muitos advogados recomendam. Protege você enquanto você for dono da casa.

As duas são prêmios únicos pagos no fechamento. A apólice do credor é calculada sobre o valor financiado, e a do proprietário sobre o preço. Peça uma cotação ao seu advogado com antecedência.

4. Taxas de registro no Registry of Deeds

Seus documentos são registrados no Registry of Deeds (cartório de registro de imóveis) do condado. As taxas estaduais atuais, incluindo sobretaxas, são:

Em Massachusetts, normalmente quem paga o imposto sobre a transferência da escritura (deed excise tax, muitas vezes chamado de “tax stamps”) é o vendedor, não o comprador.

5. Itens pré-pagos e escrow

Na verdade, isso não são taxas. São suas próprias contas futuras pagas antecipadamente:

• Seguro residencial: Normalmente o prêmio do primeiro ano é pago antes ou no fechamento.
• Depósito de escrow: A maioria dos credores abre uma conta de escrow para os impostos sobre a propriedade e o seguro. Muitas vezes você deposita alguns meses de impostos e alguns meses de seguro no fechamento.
• Ajuste de impostos: Os impostos sobre a propriedade são divididos entre você e o vendedor conforme a data do fechamento. Muitas cidades de Massachusetts cobram trimestralmente, então o ajuste depende de em que ponto do período de cobrança você fecha.
• Juros pré-pagos: Os juros da data do fechamento até o fim do mês.

6. Outros custos possíveis

• Inspeções da casa, de chumbo, radônio, pragas e fossa séptica, normalmente pagas antes do fechamento (veja nosso guia de inspeções)
• Taxas de condomínio, uma taxa pelos documentos do condomínio ou a parte proporcional da mensalidade, no caso de um condomínio
• Seguro hipotecário, dependendo do tipo de financiamento e da entrada
• O ajuste do tanque de óleo, se a casa for aquecida a óleo e o seu contrato disser que você vai pagar ao vendedor pelo combustível que ficou no tanque

Créditos do vendedor: como funcionam

Um crédito do vendedor (também chamado de concessão) é um valor que o vendedor concorda em destinar aos seus custos de fechamento. Ele é negociado na sua oferta ou depois da inspeção. Os credores limitam quanto o vendedor pode contribuir. Nos financiamentos convencionais da Fannie Mae, os limites para uma casa onde você vai morar são:

Os créditos do vendedor podem pagar custos de fechamento, mas não podem ser usados para a entrada. FHA, VA e outros financiamentos têm limites próprios, então pergunte ao seu credor.

Como reduzir os custos de fechamento

1. Compare credores. Peça Loan Estimates a pelo menos dois ou três credores no mesmo dia e compare as taxas, não só os juros.
2. Procure programas de assistência. A MassHousing e muitas cidades oferecem ajuda com a entrada e os custos de fechamento para compradores elegíveis. Veja nosso guia de programas para quem compra a primeira casa.
3. Negocie um crédito do vendedor dentro dos limites do seu credor.
4. Pergunte sobre créditos do credor. Alguns credores pagam parte dos seus custos em troca de uma taxa de juros um pouco maior. Isso pode valer a pena se você pretende vender ou refinanciar em poucos anos.
5. Peça cotações do advogado e do seguro de título cedo, e pergunte o que está incluído.
6. Escolha a data do fechamento pensando nos juros pré-pagos e no calendário dos impostos.

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