Como vender um imóvel herdado ou em inventário (probate) em Massachusetts

Vender um imóvel depois da morte de alguém querido mistura papelada, decisões de família e emoção. Em Massachusetts, a maior parte da papelada passa pelo Probate and Family Court (Tribunal de Sucessões e Família), de acordo com o Massachusetts Uniform Probate Code (MUPC), General Laws chapter 190B. Este guia explica o básico para que você saiba o que esperar, quem assina o quê e quanto tempo as coisas podem levar.

Primeiro passo: quem tem o poder legal de vender?

Quando o proprietário de um imóvel morre, normalmente a casa não pode ser vendida até que alguém tenha autoridade legal para agir em nome do espólio. Pelo MUPC, essa pessoa se chama personal representative (representante pessoal, semelhante ao inventariante). Talvez você conheça os termos antigos “executor” (nomeado em testamento) ou “administrator” (quando não há testamento). O tribunal nomeia o representante pessoal e emite documentos que comprovam essa autoridade. Compradores, bancos, empresas de título e advogados do fechamento vão pedir para vê-los.

Existem algumas situações comuns:

• O imóvel estava em um trust. Se a casa foi transferida para um living trust, o trustee (administrador do trust) muitas vezes pode vender sem inventário. O documento do trust é o que vale.
• O imóvel era de propriedade conjunta com direito de sobrevivência. O proprietário sobrevivente normalmente passa a ser o único dono e pode vender depois de registrar a prova do falecimento. Talvez não seja necessário inventário para a casa.
• O imóvel estava só no nome da pessoa falecida. É aqui que normalmente o inventário é obrigatório.

Os tipos de inventário em Massachusetts

O prazo importa. Pelo MUPC, a maioria dos processos de inventário e de nomeação precisa ser aberta dentro de 3 anos da data do falecimento. Se passar tempo demais, suas opções para vender ficam mais limitadas, então é sensato falar cedo com um advogado de sucessões.

Você precisa de uma “license to sell”?

Este é um dos pontos mais importantes e específicos de Massachusetts. Ser nomeado representante pessoal não dá automaticamente o poder de vender a casa.

• Se o testamento dá ao representante pessoal o poder de venda, o representante normalmente pode vender depois de nomeado, sem pedir de novo ao tribunal.
• Se não há testamento, ou se o testamento não dá poder de venda, o representante geralmente precisa de uma license to sell (autorização judicial de venda). Ela é pedida com uma Petition for Sale of Real Estate (formulário MPC 210), com base no General Laws chapter 202.

A lista de verificação do tribunal para esse pedido (formulário MPC 973) inclui um inventário do espólio, uma descrição do imóvel, uma minuta de decisão e uma comprovação sobre o imposto sobre herança de Massachusetts. Os herdeiros precisam ser notificados, a menos que todos os interessados assinem uma concordância (assent). Quando todos os herdeiros concordam e assinam, o processo costuma ser mais tranquilo.

Imposto sobre herança e o “ônus” sobre a casa

Para falecimentos a partir de 1º de janeiro de 2023, espólios em Massachusetts avaliados em $2 milhões ou menos não pagam imposto sobre herança de Massachusetts. Mesmo assim, o advogado do fechamento precisa liberar o ônus (lien) do imposto estadual sobre herança antes que a casa possa ser vendida. Se não é necessária declaração do imposto sobre herança, isso normalmente é feito com uma declaração juramentada de que não há obrigação de declarar (affidavit of no filing requirement), registrada no Registry of Deeds (cartório de registro de imóveis). Se a declaração for necessária e a venda acontecer antes de ela ser entregue, o espólio pode pedir a liberação do ônus com o Form M-4422, que exige um Purchase and Sale Agreement assinado e o pagamento do imposto estimado.

Impostos para os herdeiros: o step-up na base

Imóveis herdados têm um grande benefício fiscal federal. Segundo o IRS, a base tributária de um bem herdado geralmente é o seu valor justo de mercado na data do falecimento (ou em uma data alternativa de avaliação, se o espólio optar por ela). Isso costuma ser chamado de “step-up in basis” (atualização da base).

Veja por que isso importa. Se a mãe comprou a casa por $90,000 há décadas e ela valia $650,000 quando ela faleceu, a base inicial dos herdeiros geralmente é de $650,000, e não de $90,000. Se o espólio vender por $660,000 depois dos custos da venda, o ganho tributável é bem menor do que muitas famílias temem. O IRS também trata os bens recebidos de uma pessoa falecida como exceção à regra normal de um ano de posse para ganhos de longo prazo.

Quando há vários herdeiros

Muitos imóveis herdados ficam para irmãos em conjunto. Os caminhos mais comuns são:

1. Vender e dividir o dinheiro. É a escolha mais comum e a mais fácil de dividir de forma justa.
2. Um herdeiro compra a parte dos outros. Um valor de mercado atual ajuda todos a concordarem com um preço justo. O herdeiro que compra pode precisar de financiamento.
3. Manter como imóvel de aluguel. Funciona melhor quando todos concordam sobre quem administra e como os custos são divididos.

Quando os coproprietários não conseguem chegar a um acordo, a lei de Massachusetts permite uma ação de partition (divisão judicial) no Land Court ou no Probate and Family Court. Um juiz pode mandar vender o imóvel ou permitir que um dos donos compre a parte dos outros. A divisão judicial é cara e demorada, por isso a maioria das famílias se sai melhor fazendo um acordo com a ajuda do advogado.

Esvaziando e preparando a casa

• Proteja e mantenha o seguro. Avise a seguradora que o imóvel está vazio. Muitas apólices têm limites para imóveis desocupados.
• Mantenha os serviços ligados e prepare a casa para o inverno, se necessário. Canos congelados são um problema comum e caro em casas vazias.
• Encontre documentos importantes, como a escritura, as contas de imposto, os extratos da hipoteca e qualquer documento de trust.
• Separe os pertences antes de contratar uma empresa de esvaziamento. Guarde os itens de família, doe o que puder e depois esvazie o restante.
• Planeje os requisitos de venda de Massachusetts, como o certificado de fumaça e monóxido de carbono do corpo de bombeiros local e uma inspeção Title 5 se o imóvel tiver fossa séptica.

Você não precisa reformar. Muitos imóveis de espólio vendem bem “no estado em que se encontram” para compradores e investidores. Nossa equipe pode mostrar o preço provável com e sem uma limpeza leve, para que a família decida. Veja nosso guia sobre como preparar seu imóvel para vender com ideias de baixo custo.

Um cronograma realista

1. Semanas 1 a 4: Encontre o testamento, reúna-se com um advogado de sucessões, obtenha a certidão de óbito e peça a nomeação.
2. Depois da nomeação: Proteja a casa, obtenha um valor de mercado e decida em família se vão vender.
3. Se for preciso uma autorização: Anuncie o imóvel e assine um Purchase and Sale Agreement sujeito à aprovação do tribunal; depois, apresente o pedido.
4. Antes do fechamento: O advogado libera o ônus do imposto sobre herança e quaisquer problemas de título.
5. Fechamento: O representante pessoal assina a escritura, e o dinheiro vai para o espólio para pagar as contas antes da partilha.

Os prazos do tribunal variam conforme o condado e o volume de trabalho, então reserve um tempo extra. Saiba mais sobre custos de fechamento do vendedor e sobre ganho de capital na venda.

Como o Suad pode ajudar

Suad e nossa equipe ajudam famílias a vender imóveis de espólio em toda a Grande Boston, trabalhando lado a lado com os advogados de sucessões. Podemos dar a você um valor de mercado gratuito, coordenar o esvaziamento e o acesso ao imóvel e explicar cada etapa, e respondemos por mensagem em português ou em inglês. Comece com uma conversa gratuita de 15 minutos ou peça a avaliação do seu imóvel.