Comprar uma casa em Massachusetts como veterano ou militar

Se você serviu nas Forças Armadas, está servindo agora ou é cônjuge sobrevivente de um militar, talvez tenha direito a um dos benefícios mais fortes para comprar casa: o empréstimo habitacional VA. Massachusetts também oferece ajuda no imposto predial para muitos veteranos. Este guia explica como funciona o empréstimo VA, quanto custa em 2026 e quais benefícios de Massachusetts têm a ver com a casa própria.

O básico do empréstimo habitacional VA

Um empréstimo VA para compra é concedido por um credor privado, como um banco ou uma empresa de hipotecas, e garantido pelo U.S. Department of Veterans Affairs (Departamento de Assuntos de Veteranos dos EUA). Segundo o VA, os principais benefícios incluem:

• Sem entrada na maioria dos casos, desde que o preço não seja maior que o valor da avaliação
• Sem seguro hipotecário privado (PMI)
• Juros competitivos e limites em alguns custos de fechamento
• Sem multa por quitar o empréstimo antes do prazo

Você pode usar um empréstimo VA para comprar um imóvel de até quatro unidades, um condomínio em um projeto aprovado pelo VA, ou para construir ou reformar uma casa. Você precisa ter a intenção de morar no imóvel. Se você tem interesse em uma casa de duas ou três famílias, veja o nosso guia sobre comprar uma casa de 2 a 4 famílias para morar.

Quem é elegível?

Você precisa de um Certificate of Eligibility (COE, certificado de elegibilidade). Você pode pedi-lo online pelo VA, ou o seu banco geralmente consegue obtê-lo em minutos. Os requisitos de serviço dependem de quando você serviu. Por exemplo, segundo o VA:

• Militares na ativa: geralmente 90 dias contínuos de serviço
• Veteranos que serviram de 2 de agosto de 1990 até hoje: geralmente 24 meses contínuos, ou o período completo para o qual você foi convocado à ativa (pelo menos 90 dias)
• Guarda Nacional e Reserva: por exemplo, 6 anos computáveis, ou 90 dias de serviço ativo qualificado

Alguns cônjuges sobreviventes também se qualificam. Você ainda pode ser elegível com menos tempo de serviço se foi dispensado por uma deficiência ligada ao serviço ou por alguns outros motivos. Você também precisa cumprir os padrões de crédito e de renda do banco.

A funding fee do VA em 2026

A maioria dos compradores com VA paga uma funding fee (taxa de financiamento) única. Você pode pagá-la no fechamento ou incluí-la no empréstimo. As taxas atuais do VA para empréstimos de compra e construção (em vigor desde 7 de abril de 2023 e ainda válidas em 2026) são:

Por exemplo, em um empréstimo de $500,000 sem entrada, a funding fee de quem usa o benefício pela primeira vez seria de 2.15%, ou $10,750.

Quem não paga a funding fee?

Segundo o VA, você está isento se:

• Recebe indenização do VA por uma deficiência ligada ao serviço, ou tem direito a ela mas recebe aposentadoria ou pagamento da ativa no lugar
• Recebe Dependency and Indemnity Compensation (DIC) como cônjuge sobrevivente
• É militar com uma avaliação proposta ou memorando (proposed or memorandum rating), recebida antes do fechamento, mostrando que tem direito a indenização
• É militar na ativa e apresenta comprovante de Purple Heart até a data do fechamento

Entitlement e limites de empréstimo

O “entitlement” é o valor que o VA promete pagar ao seu banco se você deixar de pagar. Não é um teto para quanto você pode pedir emprestado.

• Entitlement completo: Se você nunca usou o benefício, ou quitou um empréstimo VA anterior e vendeu o imóvel, não há limite de empréstimo VA para você. Você pode pegar o quanto o banco aprovar, sem entrada, desde que o preço não passe do valor da avaliação.
• Entitlement restante: Se você ainda tem um empréstimo VA ativo ou teve uma execução (foreclosure) no passado, o valor sem entrada é limitado pelo limite conforme do condado. Você pode precisar dar uma entrada para um empréstimo maior. O VA usa o limite de uma unidade do condado definido pela FHFA, mesmo para imóveis de várias unidades. Para 2026, o valor básico nacional é $832,750, e os condados da Grande Boston têm limites maiores.

O seu banco pode calcular o seu poder de compra exato a partir do seu COE.

A avaliação VA e a aprovação de condomínios

Todo empréstimo VA exige uma avaliação VA. O avaliador define o valor e verifica se o imóvel cumpre os padrões mínimos do VA de segurança, solidez e higiene. Casas antigas na Grande Boston às vezes têm itens que o avaliador pode apontar, como tinta descascando, falta de corrimão ou problemas no telhado. Pode ser preciso fazer reparos antes do fechamento.

Se a avaliação vier abaixo do preço, você pode pedir ao vendedor para baixar o preço, pagar a diferença em dinheiro ou usar as opções do seu contrato. Converse com o seu advogado e o seu corretor sobre como a sua oferta e o Purchase and Sale Agreement tratam essa situação.

Condomínios: O VA só financia condomínios em projetos aprovados pelo VA. Muitos prédios de condomínio da Grande Boston ainda não são aprovados. Peça ao seu corretor para verificar a aprovação antes de se apaixonar por uma unidade. Veja o nosso guia para comprar condomínio.

Benefícios de Massachusetts para veteranos proprietários

Isenções de imposto predial (Chapter 59, Section 5)

A lei de Massachusetts oferece isenções locais de imposto predial para muitos veteranos, seus cônjuges e cônjuges sobreviventes. Segundo o guia do contribuinte do Department of Revenue (Secretaria da Receita), elas incluem:

• Clause 22: $400 para veteranos com deficiência ligada ao serviço de 10% ou mais, condecorados com o Purple Heart e pais Gold Star, entre outros
• Clause 22E: $1,000 para veteranos com deficiência ligada ao serviço de 100%
• Clauses 22A, 22B, 22C: de $750 a $1,500 para deficiências graves ou condecorações específicas
• Clauses 22D e 22F: isenção total para alguns cônjuges sobreviventes e alguns veteranos com deficiência grave

Há regras de residência. Por exemplo, a Clause 22 geralmente exige que você tenha morado em Massachusetts por seis meses antes de entrar no serviço ou por pelo menos dois anos antes do ano fiscal (algumas cidades reduzem para um ano). Você precisa pedir a isenção aos assessores locais todo ano, geralmente até 1º de abril ou três meses depois do envio das contas de imposto, o que for mais tarde.

Mudanças do HERO Act: O HERO Act, aprovado em agosto de 2024, permite que cada cidade escolha dobrar esses valores de isenção (Clause 22J) ou ajustá-los todo ano pela inflação (Clause 22I). São opções locais, então os benefícios agora variam de cidade para cidade. Pergunte ao escritório do assessor da sua cidade o que foi adotado.

MassHousing

A MassHousing (agência estadual de financiamento habitacional) já ofereceu opções específicas para veteranos. Em 2018, anunciou um crédito de $2,500 nos custos de fechamento para veteranos que usassem o programa Operation Welcome Home. Os programas mudam, então pergunte a um banco aprovado pela MassHousing o que está disponível hoje. Você também pode se qualificar para a ajuda geral da MassHousing para quem compra pela primeira vez. Veja o nosso guia sobre programas para quem compra pela primeira vez.

Passo a passo

1. Obtenha o seu Certificate of Eligibility.
2. Converse com um banco com experiência em empréstimos VA e obtenha a pré-aprovação.
3. Escolha um corretor que saiba apresentar ofertas VA.
4. Verifique cedo a aprovação do condomínio ou o estado do imóvel.
5. Depois do fechamento, peça à sua cidade qualquer isenção de imposto predial a que tenha direito.

Como o Suad pode ajudar

Obrigado pelo seu serviço. A nossa equipe pode ajudar você a usar o seu benefício VA com confiança, desde encontrar casas que atendam aos padrões do VA até indicar bancos com experiência em VA, por mensagem em português ou em inglês. Agende uma ligação gratuita de 15 minutos para começar.